015🎙️Mehrfamilienhaus kaufen – aber wie?

00:00:00: Vom ersten Schritt bis zum Schlüssel in Ihrer Hand.

00:00:04: Sina Natcha ist das Fundament für Ihre Immobilienträume.

00:00:09: Mit Erfahrung, Sorgfalt und Herz begleitet er Sie beim wichtigsten Kauf Ihres Lebens.

00:00:17: Wort,

00:00:18: Wert, Wohnen, der Podcast für eine sichere Baufinanzierung.

00:00:25: Ich bin ja lieber Sinan und damit herzlich willkommen zu dieser neuen Folge von Wortwert wohnen.

00:00:31: Ich bin der Dirk, der Sinan ist auch daheim.

00:00:33: Guten Tag.

00:00:34: Ich bin ja, was Immobilien angeht, seitdem wir beiden das zusammen machen, aber vorher auch schon so ein bisschen bin ich ja immer sehr interessiert, was da so drinsteckt, welche Möglichkeiten da so sind.

00:00:43: in Bezug auf allgemein, weil es mich einfach interessiert, als Journalist auch, als Investor auch manchmal so, wo ich denke, okay, Alle erzählen immer, das kann irgendwie in unterschiedlichsten Geschichten spannend sein.

00:00:55: Und Stoße, ehrlich gesagt, so beim Thema, wenn es um mehrere Parteien geht an meine Grenzen, was man wissen angeht.

00:01:02: Und deswegen würde ich gerne dieser Folge mal darüber sprechen, was so in Bezug darauf ist, wenn man so ein Haus hat, welche Konstellationen da entstehen können, wo mehrere Familien drin sind, vielleicht auch die unterschiedlichste Variante, dass man sagt, das Haus an sich ist vielleicht auch schon älter oder Man will mit mehreren Eigentümern da irgendwas machen, als Familie, was weiß ich, können wir da mal so einen Rundumstack

00:01:22: machen.

00:01:23: Oder kannst

00:01:23: du mal Beispiele nennen, die dir begegnet sind in letzter

00:01:25: Zeit?

00:01:26: Das habe ich ja schon diverse Male dieses und letztes Jahr gehabt, also deswegen relativ aktuell.

00:01:32: Ich würde natürlich, also ich baue die Modelle die Fälle mal um, damit die nicht eins zu eins sind, wenn ich gleich darüber spreche, das als Systema vielleicht dazu.

00:01:40: Und dafür muss ich aber erst mal ein, zwei Sachen einsortieren, bevor wir losgehen.

00:01:44: Also ich möchte jetzt mal die Zuhörer einmal kurz vorbereiten, dass das eine Folge wird, wo wir sehr tief in die Materie einsteigen müssen, damit man das für sich sortiert bekommt.

00:01:55: Also das ist einfach so.

00:01:57: Also, vom Grundsatz ist das so.

00:01:59: Wenn ein Kunde zu mir kommt und er möchte jetzt zum Beispiel ein klassisches Dreifamilienhaus kaufen, kostet jetzt, weiß ich nicht, in Bergkamen, In den Regionen kamen ca.

00:02:10: vierhunderttausend Euro, so um den Dreh, zwei bis zweihundertfünfzig Quadratmetern.

00:02:15: Dann ist der vom Sprechdirk, klingt das für dich teuer, also zweihundertfünfzig Quadratmeter, vierhunderttausend.

00:02:21: Drei Familien aus.

00:02:22: Ja, ich bin ja mittlerweile so, dass ich denke, es gibt ja alles, aber ja, würde ich, glaube ich, mehr in die Richtung einsortieren.

00:02:29: Ja, und jetzt hast du zwei Blickwinkel, wie so eine Bank ein Gebäude bewerten kann.

00:02:34: Zum einen ist es ab drei Wohneinheiten, es ist halt grundsätzlich so, dass Objekte nach dem sogenannten Ertragswertverfahren bewertet werden.

00:02:42: Das heißt am Mietwert.

00:02:43: Jetzt

00:02:44: beschreibe ich dir mal den Normalcase, der so flächendeckend auf Banken beobachtet wird.

00:02:49: Das heißt, du hast jetzt ein Jahresmiete, ich sag mal, zwanzigtausend Euro, das wäre da Ich denke realistisch

00:02:57: aus allen drei Einheiten,

00:02:58: aus allen drei neuen Einheiten, in zwanzigtausend Euro.

00:03:00: und dann rechnest du diese Jahresmiete mal zwölf, dann bist du bei zweihundertvierzig in der Bewertung, aber nicht bei vierhunderttausend.

00:03:08: Ergo Dirk?

00:03:09: Zu teuer.

00:03:09: Zu teuer, ist nicht finanzierbar.

00:03:11: Jetzt drehen wir das mal, das aber mit zwei Wohneinheiten wird nach dem sogenannten Sachwertverfahren bewährte.

00:03:17: Kannst du bei Boos NRW reinklicken, nicht bei Bodenrichtwärts, sondern bei Immobilienrichtwärts.

00:03:22: Du wirst sehr sicher, dass du ca.

00:03:23: zweitausend oder tausend achthundert Euro den Quadratmeter für ein- und zweifamilienhäuser sehen.

00:03:28: Also man muss jetzt einfach die Bewertungslogik trennen.

00:03:30: Verstehe,

00:03:30: verstehe.

00:03:31: So, was hat der Kunde?

00:03:34: Das ist ja irgendwie komisch.

00:03:35: Drei Einheiten ist doch besser als zwei.

00:03:36: Dann habe ich doch zwei Mieten, die das mitbezahlen.

00:03:38: Aber warte, lass uns nochmal eben rechnen.

00:03:40: Also das heißt, wir hatten da die zwanzigtausend mit zweiundvierzigtausend.

00:03:42: Wo landen wir dann, wenn wir nach dem anderen Wert gehen?

00:03:45: Ach so,

00:03:46: stimmt.

00:03:46: Da nehmen wir ja nicht die Mieteinnahmen sozusagen, sondern dann wird der Sachwert ermittelt und dann passt das

00:03:52: eher.

00:03:53: Ah, okay, jetzt verstehe ich.

00:03:54: Dann geht es nach diesen zweihundertzwanzig.

00:03:56: Ah, ich verstehe, okay.

00:03:57: Genau.

00:03:58: Und jetzt muss man das ja versuchen, deinem Kunden zu erklären.

00:04:02: Aber du kannst halt nicht sagen, außer dass es so ist, wie es ist.

00:04:05: Also an dieser Regel gibt es Zeit nicht zu biegen.

00:04:07: Es gibt halt ein Ertragswertverfahren, es gibt ein Sachwertverfahren.

00:04:10: Es gibt viele Banken, die das trotzdem im Ertragswertverfahren in einer gewissen Kombination machen.

00:04:16: Das geht aber in mehr Richtung Individualbank.

00:04:17: Da muss man besprechen, wie man das gestalten kann.

00:04:20: Aber wir sprechen vom Normalbereich, der Normalbereich, Herausforderungen, das zu finanzieren.

00:04:25: Und da muss man ja über Lösungen anfangen zu reden.

00:04:27: Und ich mag da einfach mal ein konkretes Beispiel nennen.

00:04:31: Eine einzelne Wohnung wird auch nach dem Sachwert bewertet.

00:04:35: Ergo bedeutet drei Wohnungen einzeln.

00:04:37: finanziert ist leichter als das drei Familienhaus, was noch nicht geteilt ist nach Wohneigentum.

00:04:44: Um

00:04:44: das einzusortieren, es gibt mehr Familienhäuser.

00:04:47: Da ist das einfach ein mehr Familienhaus.

00:04:49: Es gibt Eigengrundbuch.

00:04:50: Es sind sechs Wohneinheiten nach Bauakte fertig.

00:04:53: Und dann gibt es einen zweiten Weg.

00:04:56: Dieses Mehrfamilienhaus ist aufgeteilt in sechs Eigentumshonungen zum Beispiel.

00:05:01: Wenn nehmen wir das Beispiel in drei Eigentumshonungen in dem Fall, dann gibt es auch drei Grundbücher.

00:05:06: Es gibt eine sogenannte Teilungserklärung, die begründet, was gehört wem.

00:05:10: Gartenzugang, Anteile, Gradratmeter.

00:05:12: Können

00:05:12: unterschiedliche Leute drinstehen, kann auch nur einer sein.

00:05:15: Genau.

00:05:15: Und jetzt hast du diese beiden Szenarien.

00:05:17: Du kannst entweder dann sagen, ertragswert verfahren, du versuchst das so durchzudrücken bei der Bank oder man spricht vielleicht mit dem Fährkäufer, hat der Zeit, geht man einen Aufteilungsweg mit.

00:05:28: Kann in dem Moment sehr wertvoll sein, weil er hat die Lösung wahrscheinlich zwei Jahre lang nicht gehört und den Impuls.

00:05:34: Er hat das Haus einfach nicht verkauft bekommen für den Preis sozusagen.

00:05:37: Ich muss dazu sagen, es ist ja nicht überzogen.

00:05:39: Es ist nur noch Bewertungslogik nicht umsetzbar.

00:05:42: Und das ist ja auch etwas, was du dem Verkäufer dann auch erklären müsstest.

00:05:45: So nach dem Motto, hey, lieber Verkäufer, dein Blick ist ja nicht falsch.

00:05:49: Alles gut.

00:05:50: Nur, man muss ja mal die Perspektive von woanders sehen.

00:05:53: Weil, ja, du weißt, jetzt bin ich ja auch noch Gutachter.

00:05:56: Also eine Bank macht das auch anders als sein Gutachter.

00:05:59: Also eine Bank geht dann zum Beispiel sehr nach dem Ist-Zustand bei der Bewertung.

00:06:03: Und ein Gutachter geht auch nach dem Soll-Zustand.

00:06:05: Ja, und die haben auch immer so ein Sicherheitspuffer drin, ne?

00:06:08: Wichtig.

00:06:09: Also dementsprechend war da ein Lösungsweg und das habe ich sogar nicht nur einmal gehabt, das habe ich mehrere Male gehabt, wo wir einfach ins Gespräch gegangen sind, weil dann hatten alle beteiligten Zeit.

00:06:19: Für alle war ein Kaufpreis vorhanden, der dann annehmbar war, aber der größte Punkt ist halt, wir brauchen Zeit und Geduld.

00:06:25: Aber war das dann die Konstellation, dass ein Investor erstmal Teile gekauft hat und später die anderen Teile kaufen wollte?

00:06:32: Oder war so das

00:06:33: A?

00:06:34: Das waren Familien, also in dem Fall.

00:06:36: Das war zum Beispiel eine Familie, die gesagt hat, wir würden gerne die fünf Wohnungen kaufen.

00:06:42: Also fünf Familienhaus, ich sag total praktisch, dann kauft doch jeder eine.

00:06:45: Bevor alle in dem Gesamtkredit sind, dann haften wir auch alle gemeinschaftlich für alles.

00:06:50: Das darf man auch nicht vergessen.

00:06:51: Und wenn du das getrennt aufbaust, ist das ja in vielerlei Sicht auch einfacher.

00:06:56: Jetzt geb dir ein Beispiel.

00:06:57: Jetzt sagen wir, du hast eine fünfköpfige Familie.

00:06:59: Alle sind... in der Lage, eine Wohnung zu finanzieren.

00:07:02: Und da müsste man sich ja schon die Frage stellen, sollen alle alle Immobilien kaufen oder soll jeder eine Wohnung kaufen?

00:07:09: Ja.

00:07:09: Du bist beweglicher, wenn jeder nur eine Wohnung hast und kannst Dinge halt verändern.

00:07:13: Und ich muss da sagen, ich projektiere das ja nicht aktiv.

00:07:17: Das darf ich ja nicht.

00:07:18: Ich bin ja kein Projektentwickler in meiner Tätigkeit.

00:07:20: Sondern, aber ich darf ja schon mal... Lass

00:07:23: ihn Impuls geben, was man machen kann.

00:07:24: Worüber

00:07:25: man nachdenken kann.

00:07:26: Also, wenn die Menschen sagen, ihr ist hinterm, wir haben dann halt Zeit, Okay, dann gucken wir, wie wir das bauen können, wie man das gestalten kann, wie im Theorielauf so eine Finanzierung aufgestellt wird.

00:07:37: Aber erklär mir nochmal diesen Begriff Zeit.

00:07:39: Warum Zeit?

00:07:40: Also wenn jetzt die Familien das kaufen, die einzelnen Wohneinheiten, was meinst du mit Zeit?

00:07:46: Also wenn es noch nicht aufgeteilt ist nach Wohneintun?

00:07:49: hast du ja noch so ein paar Sachen zu

00:07:50: tun.

00:07:50: Ah, okay, jetzt verstehe ich.

00:07:52: Gibt dir ein Beispiel, du musst beim Bauamt eine abgeschlossene Bescheinigung dann erwirken, wo du nachweisen musst, dass jede Wohnung

00:08:00: wirklich eingengangen hat und so.

00:08:01: Yes,

00:08:02: dann läufst du zum Notar, eines eigentlich parallel und da wird dann halt die Teilungserklärung halt aufgebaut mit den Antallen, dann hast du einen Furf, das geht dann zum Bauamt, dann wird beim Bauamt das durchgeprüft, können wir das so machen, können wir das so nicht machen.

00:08:15: Dann muss das nochmal zum Grundbuch an, weil da müssen die Grundbücher auch noch geteilt werden.

00:08:18: Das wäre jetzt meine nächste Frage, was ist mit dem Grundstück?

00:08:21: Das Grundstück wird ja bedingt durch die Teilungserklärung, ist definiert, wer welche Anteile hat.

00:08:25: Ah, okay, das heißt, es wird auch aufgeteilt.

00:08:27: Beispiel, man würde dann zum Beispiel sagen, dreihundertdreisigtausendstel, ganz plakativ für nur drei Wohneinheiten.

00:08:34: Ja, ich wüsste jetzt nicht, was dagegen sprechen würde.

00:08:37: Klar, in Zukunft bedeutet das natürlich auch, dass wenn das Gebäude mal veräußert werden soll insgesamt, man sich natürlich in den Parteien unter den Parteien einigen muss, bzw.

00:08:47: es wird wahrscheinlich gar nicht mehr so auf den Markt kommen, oder?

00:08:50: Das einmal mal geteilt ist.

00:08:51: Also dann bleibt es ja erst geteilt.

00:08:53: Du kannst es auch auflösen, aber das macht man eigentlich nicht, weil dann würdest du ja deinen Gewinnschmiel an, weil wir toll am Ende des Tages, das haben wir auch in unseren ersten Folgen gehabt.

00:09:01: Also Dorf gesagt, kann sich ja keiner aussuchen, was er als Kaufpreis aufruft.

00:09:06: Die Bank fixiert das.

00:09:08: Wenn die Bank das Ertragswert verfahren, zugrunde leg kriegst du mit großer Wahrscheinlichkeit weniger.

00:09:13: Wenn die Bank das Sachwert verfahren, zugrunde leg kriegst du es wahrscheinlich mehr.

00:09:16: So

00:09:16: geht wenigstens was.

00:09:18: Das heißt also in der Zukunft wird es dann wahrscheinlich eher so sein, dass die Besitzer der abgeschlossenen Einheiten dann wechseln.

00:09:25: Einfach, wenn der eine dann sagt, ich will es doch nicht mehr haben, weil ich jetzt auswandern will oder was weiß ich.

00:09:28: Aber man kann ja da diverse Konstrukte besprechen.

00:09:31: Wenn es jetzt gerade mit der Familie ist, kannst du dir Vorkaufsrechte eintragen lassen im Rumpfuch, dann geht es nicht fremd raus.

00:09:36: Man muss nicht irgendwie sich Zustimmung von den anderen Parteien holen.

00:09:38: Das ist schon eine eigenständige Nummer, ne?

00:09:40: Kannst du auch vereinbaren?

00:09:41: Du kannst alles vereinbaren, was du willst.

00:09:43: Du kannst sagen Zustimmung für Walter, Zustimmung mit Eigentümer.

00:09:45: Du kannst sagen Vorkaufsrecht und, und, und, das kannst du alles bauen, wie du willst.

00:09:49: Das kommt natürlich auf die Situation dann, von wo du guckst.

00:09:53: Wenn jetzt eine alles kauft, das Szenario hatten wir zum Beispiel auch schon mal, einer kauft alles, zwei werden vermietet, eins behältst du.

00:10:00: Da brauchst du ja stringend und kein Vorkaufsrecht für.

00:10:03: Also du hältst ja sowieso alles.

00:10:04: Wenn aber zwei, drei Leute in einem Gebäude etwas gekauft haben, könnte man ja drüber sprechen, dass man ein Vorkaufsrecht noch eintragen lässt im Grunde.

00:10:13: Ist doch wahrscheinlich besonders für Altbauten.

00:10:16: Eine spannende Geschichte, ne?

00:10:17: Ja, ist ja klar.

00:10:19: Ich ziehe die Frage zurück.

00:10:21: Aber ich muss auch mal eine dumme Frage importieren.

00:10:22: Nein,

00:10:22: eine Frage ist nicht so doof.

00:10:24: Nein, nein, nein, das ist gut.

00:10:26: Also du hast das bei Altbauten.

00:10:27: Bei Neubauten hast du das ja auch, wenn deine Wohnung einzeln verkauft werden soll.

00:10:31: Das gibt es ja auch.

00:10:31: Das ist ja nicht immer auch ein Block.

00:10:33: Ja, aber da ist ja nicht die Aufteilung vorher nicht geregelt.

00:10:36: Wenn du einen Neubau machst, dann regelt es ja schon die Aufteilung vor, dass ja nicht diese Nummer mit, das ist vorher als eine Einheit und dann wird es aufgeteilt.

00:10:42: Ja, da hast du recht.

00:10:43: Also dann machst du es halt sofort am Anfang, dass es halt sauber steht.

00:10:47: Super interessant, mega spannend.

00:10:49: Und durch diese Ertragswertgeschichte wahrscheinlich so ein bisschen auch so ein Gamechanger, weil manche diesen Gedanken nicht haben.

00:10:57: Und sich dann nur wundern, warum sie ihre Immobilien nicht verkauft bekommen und mit dem Preis tierisch untergehen müssten.

00:11:01: Aber wenn sie diesen Ansatz mal wählen,

00:11:04: könnte es

00:11:04: spannend werden.

00:11:05: Und das haben wir tatsächlich oft.

00:11:07: Also weil ich finde das ja, wie soll man das sagen?

00:11:10: Immer schade, dass dann jemand vielleicht nicht die eine andere Information hat.

00:11:13: Das ist ja auch eine der Gründe, warum wir diesen Podcast ja auch haben als Use Case.

00:11:16: Willst du sagen, du gibst den Menschen Lösungen an die Hand, worüber die halt ihre eigenen Thematiken gelöst bekommen, ob das aktiv in der Beaufnanzung ist?

00:11:23: In der Umsetzung der Gebäude ist, wobei ich da momentan ja auch die größte Herausforderung sehe.

00:11:27: Noch mal.

00:11:28: Plus Minus rechnen.

00:11:29: Das lernst du in der Grundschule.

00:11:31: Das ist nicht so schwierig.

00:11:32: Ja?

00:11:32: So, vier Minus zwei ist zwei.

00:11:34: Zwei reicht aus.

00:11:35: Einpackst du zur Seite, eins zum Leben, ja?

00:11:37: Das ist jetzt einfach, Bonitätsberechnungen.

00:11:39: Aber die wahre Herausforderung ist doch zu gucken, was ist mit dem Gebäude?

00:11:43: Was mit dem Kaufpreis?

00:11:44: Passt das oder passt das halt nicht?

00:11:46: Dafür muss man ein unheimliches Verständnis aufbauen nach einer Zeit, aus meiner Sicht auch den Schwerpunkt reinlegen.

00:11:50: Wie gesagt, weil das andere, das kann einen Kunde auch selber.

00:11:53: Die Antrage beantworten, ob er sich das leisten kann oder nicht leisten kann.

00:11:57: Und wenn wir dann mit diesen Menschen sprechen, ist das natürlich ein totaler War-Effekt, dass man sagt, boah, das hat uns doch vorher keiner gesagt.

00:12:04: Ich hatte das erst vor zwei Tagen zum Beispiel, weil ich einen Kaufvertrag gelesen habe.

00:12:09: Und in diesem Kaufvertrag war... ... das so gebaut, dass du zum Beispiel ... ... zwei Flurstücke auf einmal kaufst, ... ... aber das eine Flurstück ... ... entweder keine Relevanz da drin hatte ... ... oder es im Aufbau nicht sinnvoll ... ... für den Kunden ist.

00:12:22: Ich habe angerufen, ... ... ich dachte, das muss sofort verändert werden.

00:12:24: Ja, wieso?

00:12:24: Ich dachte, das und das und das, ... ... folgende Nachteil, folgende Vorteil.

00:12:27: Dann bleibst du flexibler, ... ... du hast zwei Gebäude nicht verketten, bla, bla, bla, ... ... weil das hier hat das jetzt einfach so unterschrieben.

00:12:35: Also ich will ja niemand da einen Vorwurf machen.

00:12:37: Also das ist so alles in Ordnung, aber ich glaube ... Die Einschätzung eines qualifizierten Baufinanzierers bei einem Immobilienprojekt ist unerlässlich in der heutigen Zeit.

00:12:47: Einmal drauf gucken lassen.

00:12:47: Genau.

00:12:48: Nicht nur die eine Meinung des Notars, nicht nur die eine Meinung des Entwicklers, nicht nur die eine Meinung des Energieberaters.

00:12:53: Du musst ja in diesem Geflecht eigentlich von jedem einen Aussage einholen.

00:12:58: Dann legst du die Gegenüber.

00:13:00: Sind die alle dekungsleicht, sind die nicht dekungsleicht?

00:13:01: Wo sind Stolperstellen?

00:13:03: Ich glaube aber tatsächlich am Ende, dass der größte Erfahrungswert was wirklich funktioniert und nicht funktioniert, weil der Bank liegt.

00:13:11: Da liegt der größte Erfahrung sehr.

00:13:12: Also das ist das Tolle an unserem Job.

00:13:15: Ich sehe halt unfassbar viel und wir haben schon sehr, sehr viele Projekte geprüft.

00:13:19: Auch Grundstückspartsidierungen haben wir mit begleitet, also dass wir da eine Verkaufssituation zum Beispiel mit unterstützen werden als Baufinanzierer und auch hochkomplex mit allen Angeboten, die wir voreinhalten müssen für die Häuser, die Finanzierung modelliert.

00:13:34: Das geht halt auch irgendwie alles.

00:13:37: sindgemäß ähnelt sich das irgendwo alles, also ob du jetzt ein geteiltes Grundstück verkaufst oder ein Haustalzun verkaufst, ist von der Logik her das gleiche.

00:13:44: Aber es macht diesen Beruf den Job unfassbar spannend und du kannst Menschen damit auch unfassbar helfen.

00:13:50: Ja, gerade da.

00:13:50: Ich

00:13:51: wünsche uns schön, dass wir so eine Folge anmachen, weil das ist so richtig, wenn jemand in dieser Situation steckt, ist das so richtig hilfreich, lehrreich.

00:14:01: Solches Use-Case sollten wir echt einfach häufiger machen.

00:14:03: Für mich ist es super.

00:14:04: Also etwas tiefer einstellen.

00:14:06: Ich bin gespannt, was die Zuhörer dazu sagen.

00:14:08: Wir haben ja die unterschiedlichsten Filmwigs mittlerweile hierzu, die wirklich also durchweg positiv sind.

00:14:13: Aber der eine sagt Fachwissen total super.

00:14:15: Der nächste sagt, oh, das mit dem Team war total super.

00:14:18: Also ist schon cool, weil wir doch schon mehrere Sachen noch einmal getroffen haben.

00:14:22: Also

00:14:22: schön.

00:14:23: So

00:14:23: soll es doch sein.

00:14:24: Vielen lieben Dank.

00:14:25: Ohne dich wäre das nicht möglich.

00:14:25: Ah

00:14:25: ja, nein, da kommen.

00:14:27: Das ist egal.

00:14:28: Schon töfte.

00:14:30: Danke dir, dass wir noch mal reinschnuppern konnten.

00:14:31: Ich glaube, wir haben vieles beleuchtet.

00:14:33: Wer dann noch mehr wissen will oder noch mehr ins Detail gehen will, weil dann ein individuelles Projekt hat, der so einfach auf dich zukommt.

00:14:39: Wir haben ja gerade gehört, sowas machst du genau, sowas machst du und sagst du, firm.

00:14:43: Und deswegen danke fürs Touren.

00:14:46: Und

00:14:46: bis zum nächsten Mal.

00:14:51: Bis zum nächsten Mal.

00:14:56: Tschö tschö.

00:14:58: Um keine Episode zu verpassen, weitere Infos rund ums Thema Baufinanzierung finden Sie in den Show Notes.