015🎙️Mehrfamilienhaus kaufen – aber wie?

00:00:01: Manche Entscheidungen verändern alles.

00:00:04: Der Kauf einer Immobilie gehört dazu.

00:00:07: In Wortwertwohnen, dem Baufinanzierungs-Podcast spricht Sina Natcha über das was wirklich zählt Für Menschen die bei ihrer Baufinanzierung auf Stabilität, Klarheit und Verlässlichkeit setzen.

00:00:21: Überzeugende Referensen Unzählige begleitete Missionen.

00:00:32: Ich bin ja lieber Sinan und damit herzlich willkommen zu dieser neuen Folge

00:00:36: von

00:00:36: Wortwert

00:00:37: wohnen.

00:00:37: Ich bin der Dirk, Sinan ist

00:00:39: auch da heil.

00:00:39: Guten Tag!

00:00:40: Ich bin was Immobilien angeht seitdem wir beiden das zusammen machen aber vorher auch schon ein bisschen bin ich immer sehr interessiert was da so drin steckt welche Möglichkeiten da sind in Bezug auf allgemein weil es mich einfach interessierte als Journalist auch als Investor auch manchmal so wo ich denke okay alle erzählen immer, das kann irgendwie in unterschiedlichsten Geschichten spannend sein.

00:01:01: Und Stoße ehrlich gesagt so beim Thema wenn es um mehrere Parteien geht an meine Grenzen was man wissen angeht und deswegen würde ich gerne dieser Folge mal darüber sprechen was im Bezug darauf ist wenn man so ein Haus hat welche welche Konstellationen da entstehen können wo mehrere Familien drin sind.

00:01:17: vielleicht auch die unterschiedlichste Variante dass man sagt das Haus an sich ist vielleicht auch schon älter oder Man hat man will mit mehreren Eigentümern da irgendwas machen als Familie was weiß ich, können wir dann mal so einen Rundumstack

00:01:29: machen oder kannst

00:01:30: du mal Beispiele nennen die dir begegnet sind letztes

00:01:31: Jahr.

00:01:32: Wir können also ich das habe mich ja schon diverse Male dieses und letztes jahr gehabt also deswegen relativ aktuell.

00:01:38: ich würde natürlich also ich baue die Modelle die Fälle mal um damit die nicht eins zu eins sind wenn ich gleich darüber spreche dass es das Thema vielleicht dazu Und dafür muss ich aber erstmal ein, zwei Sachen einsortieren bevor wir loslegen.

00:01:50: Also ich möchte jetzt mal die Zuhörer einmal kurz vorbereiten und dass das eine Folge wird wo wir sehr tief in die Materie einsteigen müssen damit man es für sich sortiert bekommt.

00:02:01: also das ist einfach so.

00:02:04: Von Grundsatz ist das so wenn ein Kunde zu mir kommt und er möchte jetzt zum Beispiel ein klassisches Dreifamilien auskaufen kostet jetzt weiß ich nicht wer kam In den Regionen kamen ca.

00:02:17: vierhunderttausend Euro, so um den Dreh.

00:02:19: Zwei bis zu zweitfünfzig Quadratmetern.

00:02:22: Dann ist der vom Sprechdirk klingt das für dich teuer?

00:02:25: Also zweihundertfünfzig Quadratmeter, Vierhundert tausend.

00:02:27: Dreifemmeln aus.

00:02:28: Ja ich bin ja mittlerweile so dass ich denke es gibt ja alles aber ja würde ich glaube ich mehr in die Richtung einsortieren.

00:02:35: Ja, und jetzt hast du zwei Blickwinkel wie so eine Bank ein Gebäude bewerten kann.

00:02:41: Zum einen ist es ab drei Wohneinheiten, das ist halt grundsätzlich so dass Objekte nach dem sogenannten Ertragswertverfahren bewertet werden.

00:02:48: Das heißt am Mietwert.

00:02:50: Jetzt beschreibe ich dir mal den Normalcase der so flächendeckend auf Banken beobachtet wird.

00:02:56: Das heisst Du hast jetzt eine Jahresmiete, ich sag mal zwanzigtausend Euro Ich denke realistisch

00:03:03: aus allen drei Einheiten.

00:03:04: Aus allen

00:03:04: drei Neuernheiten, in zwanzigtausend Euro und dann rechnest du diese Jahresmiete mal zwölf.

00:03:10: Dann bist du bei zweihundertvierzig in der Bewertung aber nicht bei vierhunderttausende.

00:03:14: Ergodirk?

00:03:16: Zu teuer!

00:03:16: Es ist nicht finanzierbar.

00:03:18: jetzt drehen wir das mal.

00:03:19: dass aber mit zwei Wohneinheiten wird nach dem sogenannten Sachwirtverfahren bewertet?

00:03:24: Kannst du bei broes nrw reinklicken nicht beim bodenricht wird sondern bei immobilien richtwert.

00:03:28: Du wirst sehr sicher da zweitausend oder tausend acht hundert euro den kwadratmeter sehen Für ein und zwei familienhäuser.

00:03:34: also man muss jetzt mal einfach die bewertungslogik trennen.

00:03:36: verstehe

00:03:37: verstehe

00:03:38: so was hat der kunde er soll ziehen?

00:03:40: Das ist ja irgendwie komisch.

00:03:41: Drei Enheiten ist doch besser als zwei, dann habe ich doch zwei Mieten die das mitbezahlen.

00:03:44: Aber warte lass uns noch mal eben rechnen.

00:03:46: also das heißt wir hatten da die zwanzigtausend mit zweitvierzichttausenden.

00:03:49: wo landen wir?

00:03:49: Dann wenn nach dem anderen Wert gehen

00:03:51: auch der geführte

00:03:52: Stimmt dann nehmen wir hier nicht die miedeinnahmen sozusagen sondern wird er Sachwert ermittelt und dann passt es.

00:03:59: Ah

00:04:00: ok jetzt verstehe ich.

00:04:01: dann geht es nach diesen Zwei Hundert.

00:04:02: Zweihundfünfzig war damit.

00:04:03: Ich verstehe okay

00:04:03: genau und Jetzt Muss man das ja versuchen, deinem Kunden zu erklären.

00:04:08: Aber du kannst halt nicht sagen außer dass es so ist wie's isst.

00:04:11: Also an dieser Regel gibt's halt nichts zu biegen.

00:04:13: Es gibt halt ein Ertragswertverfahren und es gibt einen Sachwertverfahren.

00:04:16: Es gib viele Banken die das trotzdem immer im Ertrakswerteverfahren in einer gewissen Kombination machen.

00:04:22: Das geht aber in mehr Richtung Individualbank.

00:04:24: da muss man besprechen wie man das gestalten kann.

00:04:27: Aber wir sprechen vom Normalbereich der Normalbereich Herausforderung das zu finanzieren.

00:04:31: Und dann muss man über Lösungen anfangen zu reden.

00:04:34: Und ich mag da einfach mal ein konkretes Beispiel nennen.

00:04:38: Eine einzelne Wohnung wird auch nach dem Sachwert bewertet, Ergo bedeutet drei Wohnungen einzeln.

00:04:44: finanziert ist leichter als das Drei-Familienhaus was noch nicht geteilt ist nach Wohneigentum

00:04:50: und

00:04:50: das Einzussortieren.

00:04:51: es gibt mehr Familienhäuser.

00:04:53: Da ist das einfach ein Mehrfamilenhaus.

00:04:55: Es gibt Eigengrundbuch es sind sechs Wohneneinheiten nach Bauakte fertig.

00:05:00: Dann gibts einen zweiten Weg.

00:05:03: Dieses Mehrvermehrhaus ist aufgeteilt in sechs Eigentumshonungen zum Beispiel.

00:05:07: Wenn nehmen wir das Beispiel, in drei Eigentumsshonung im Fall dann gibt es auch drei Grundbücher.

00:05:12: Es gibt eine sogenannte Teilungserklärung die begründet was gehört wem?

00:05:16: Gartenzugang Anteile Gradratmeter können

00:05:19: unterschiedliche Leute drin stehen kann auch nur einer sein.

00:05:21: Genau.

00:05:22: und jetzt hast du diese beiden Szenarien.

00:05:24: Du kannst entweder sagen Ertragswirtverfahren, du versuchst das so durchzudrücken bei der Bank.

00:05:29: Oder man spricht vielleicht mit dem Verkäufer?

00:05:31: Hat derzeit... Gebt man einen Aufteilungsweg mit... Kann er in dem Moment sehr wertvoll sein, weil er hat die Lösung wahrscheinlich zwei Jahre lang nicht gehört und den Impuls...

00:05:41: Er hat das Haus einfach nicht verkauft bekommen für den Preis sozusagen.

00:05:44: Ich muss dazu sagen es ist ja nicht überzogen!

00:05:46: Es ist nur noch bewertungslogik nicht umsetzbar.

00:05:49: Und das ist ja auch etwas was du ein Verkäufer dann auch erklären müsstest.

00:05:52: So nach dem Motto her irgendwie bei Verkäufen.

00:05:54: Dein Blick ist ja nicht falsch.

00:05:55: Alles gut, nur man muss die Perspektive von woanders sehen.

00:05:59: Weil du weißt jetzt bin ich auch noch Gutachter?

00:06:03: Eine Bank macht das anders als ein Gutachtern.

00:06:06: Also eine Bank geht zum Beispiel sehr nach dem Ist-Zustand bei der Bewertung und ein Gutachter geht auch nach dem Soll-Zusstand.

00:06:12: Und die haben immer so eine Sicherheitspuffer drin also... Wichtig.

00:06:16: Also dementsprechend war da ein Lösungsweg und das habe ich sogar nicht nur einmal gehabt, das hab' ich mehrere Male gehabt wo wir einfach ins Gespräch gegangen sind weil dann hatten alle beteiligten Zeit.

00:06:25: Für alle war ein Kaufpreis vorhanden der dann annehmbar war.

00:06:28: aber der größte Punkt ist halt Wir brauchen Zeit um Geduld.

00:06:31: Aber war es die Konstellation dass ein Investor erstmal Teile gekauft hat?

00:06:36: Und später die anderen Teile kaufen wollte oder war so... Das

00:06:41: waren Familien.

00:06:41: also in dem Fall zum Beispiel eine Familie, die gesagt hat wir würden gerne die fünf Wohnungen kaufen.

00:06:48: Also fünf Familienhaus ist total praktisch.

00:06:50: dann kauft auch jeder eine bevor alle in dem Gesamtkredit sind, dann haften ja auch alle gemeinschaftlich für alles.

00:06:56: das darf man auch nicht vergessen und wenn du das getrennt aufbaust dass der vielerlei Sicht auch einfacher.

00:07:02: es gibt den Beispiel jetzt sagen wir du hast ne fünftköpfige Familie alle sind in der Lage einer Wohnung zu finanzieren.

00:07:09: Da müsste man sich schon die Frage stellen, sollen alle Immobilien kaufen oder soll jeder eine Wohnung kaufen?

00:07:14: Du bist beweglicher wenn jeder nur eine Wohnung hast und kannst Dinge halt verändern.

00:07:20: Und ich muss da sagen, ich projektiere das ja nicht aktiv.

00:07:23: Das darf ich ja nicht.

00:07:24: Ich bin kein Projektentwickler in meiner Tätigkeit sondern aber ich darf ja schon mal

00:07:29: einen Impuls geben was man machen kann worüber

00:07:31: man nachdenken kann.

00:07:32: also wenn die Menschen sagen ist wir haben dann halt Zeit ist okay dann gucken wir wie wir das bauen können, wie man das gestalten kann.

00:07:40: Wie im Theorielauf so eine Finanzierung aufgestellt

00:07:43: wird?

00:07:43: Aber erklär mir nochmal diesen Begriff Zeit!

00:07:45: Warum Zeit also wenn jetzt die Familien das kaufen und die einzelnen Wohneinheiten was meinst du mit Zeit?

00:07:51: Also

00:07:53: wenn es noch nicht aufgeteilt ist nach Honigton

00:07:55: hast

00:07:55: du ja noch ein paar Sachen zu

00:07:57: tun.

00:07:57: Ah ok jetzt verstehe ich.

00:07:59: Es gibt im Beispiel du musst beim Bauer eine abgeschlossene Bescheidigung dann erwirken wo du nachweisen musst, dass jede Wohnung

00:08:06: wirklich einen Eingang hat.

00:08:09: Dann läufst du zum Notar, eines eigentlich parallel und da wird dann halt die Teilungserklärung aufgebaut mit den Antallen.

00:08:16: Dann hast du ein Entwurf.

00:08:16: das geht dann zum Bauamt, dann wird beim Bauamt das durchgeprüft.

00:08:19: können wir das so machen, können wir es noch nicht machen?

00:08:22: Da muss das nochmal zum Grundbuch amt weil da müssen die Grundbücher auch noch geteilt werden.

00:08:25: Das wäre jetzt meine nächste Frage was mit dem

00:08:27: Grundstück.

00:08:28: Bedingt durch die Teilungserklärung ist definiert, wer welche Anteile hat.

00:08:32: Ah okay das heißt es wird auch aufgeteilt?

00:08:33: Beispiel

00:08:34: man würde dann zum Beispiel sagen, dreihundertdreisigtausendstel ganz plakativ für nur drei Wohneinheiten lassen.

00:08:40: Ja ich wüsste jetzt nicht was dagegen sprechen würde.

00:08:44: Klar in Zukunft bedeutet das natürlich auch dass wenn das Gebäude mal veräußert werden soll insgesamt Man sich natürlich unter den Parteien einigen muss und beziehungsweise es wird wahrscheinlich gar nicht mehr so auf dem Markt kommen

00:08:55: oder als

00:08:56: einmal mal geteilt.

00:08:58: Also dann bleibt es ja erst gesagt, du kannst auch auflösen.

00:09:00: Aber das macht man eigentlich nicht, weil dann würdest du ja deinen Gewinnschmiel an, weil du am Ende des Tages... Das haben wir auch in unseren ersten Folgen gehabt, also doof gesagt kann sich ja keiner aussuchen was er als Kaufpreis aufruft.

00:09:12: die Bank fixiert das so.

00:09:14: wenn die Bank das Ertragswertverfahren zugrunde legt kriegst du mit großer Wahrscheinlichkeit weniger und wenn das wenn die bank das Sachwert verfahren zugundet ist wahrscheinlich mehr So

00:09:23: geht wenigstens was ne?

00:09:24: Ja ist schon klar.

00:09:25: Das heißt also in der Zukunft wird es dann wahrscheinlich eher so sein, dass die Besitzer der abgeschlossenen Einheiten dann wechseln.

00:09:31: Einfach, wenn der eine dann sagt, ich will's doch nicht mehr haben weil er jetzt auswandern will oder was

00:09:34: weiß ich.

00:09:35: Aber man kann ja da diverse Konstrukte besprechen.

00:09:37: Wenn es jetzt gerade mit der Familie ist Kannst du dir Vorkaufsrechte eintragen lassen im Rumpfbuch?

00:09:41: Dann geht das nicht fremdhausen.

00:09:43: Man muss sich keine Zustimmung von den anderen Parteien holen.

00:09:45: Das ist schon eine eigenständige Nummer.

00:09:46: Kannst

00:09:46: Du auch vereinbaren?

00:09:48: Kannst alles sein mal was willst.

00:09:49: Du kannst sagen Zustimmung für Walter, Zustimmung mit Eigentümer Du kannst vorkaufsrecht und und und Und das kannst du alles bauen wie du willst.

00:09:56: Das kommt natürlich auf die Situation vom wo du guckst.

00:09:59: Wenn jetzt eine alles kauft, das Szenario hatten wir zum Beispiel auch schon mal.

00:10:03: Einer kauft alles zwei werden vermietet eins behältst du?

00:10:06: Naja

00:10:06: da brauchst ja stringend und kein Vorkaufsrecht für.

00:10:09: also du hältst ja sowieso alles.

00:10:11: wenn aber zwei drei Leute in einem Gebäude etwas gekauft haben könnte man ja drüber sprechen dass man ein Vorkufsrecht noch eintragen lässt.

00:10:18: im Grunde

00:10:20: Ist doch wahrscheinlich besonders für Altbauten Eine spannende Geschichte, ne?

00:10:24: Ja ist ja klar.

00:10:25: Ich ziehe die Frage zurück.

00:10:27: Aber ich muss auch mal eine dumme Frage im Podcast machen.

00:10:32: Also du hast das bei Altbauten.

00:10:34: Bei Neubauten hast Du das ja auch wenn Deine Wohnung einzeln verkauft werden soll.

00:10:37: Das

00:10:37: gibt's ja auch.

00:10:38: Es sendet immer einen Blog

00:10:40: Ja, aber da ist ja nicht die Aufteilung vorher nicht geregelt.

00:10:42: Wenn du einen Neubau machst, dann regelt es ja schon die Auffteilung vor, dass er nicht diese Nummer mitteilt.

00:10:46: Das ist vorher als eine Einheit und dann wird's aufgeteilt.

00:10:49: Da hast Du recht!

00:10:49: Also dann machst Du das halt sofort am Anfang, damit es sauber steht.

00:10:54: Super interessant, mega spannend... Und

00:10:56: durch diese Ertragswertgeschichte wahrscheinlich so ein bisschen auch ein Gamechanger, weil manche diesen Gedanken nicht haben?

00:11:03: Und sich dann nur wundern, warum sie ihre Immobilien nicht verkauft bekommen und mit dem Preis tierisch runtergehen müssten.

00:11:08: Aber wenn Sie diesen Ansatz mal wählen, könnte es spannend werden.

00:11:11: Das haben wir tatsächlich oft.

00:11:13: also weil ich finde das ja... wie soll man das sagen?

00:11:16: Immer schade dass dann jemand vielleicht nicht die eine andere Information hat ist auch in einer der Gründe, warum wir diesen Podcast ja auch haben als Use Case Und zu sagen, du gibst den Menschen Lösungen an die Hand, wobei sie halt ihre eigenen Thematiken gelöst bekommen.

00:11:27: Ob das aktiv in der Beaufnahmeansicherung ist?

00:11:29: In der Umsetzung der Gebäude ist – wobei ich da momentan ja auch die größte Herausforderung sehe – nochmal plus-minus rechnen!

00:11:36: Das lernst Du in der Grundschule.

00:11:37: Das ist nicht so schwierig.

00:11:38: Ja?

00:11:39: So vier minus zwei ist zwei.

00:11:41: Zwei reicht aus.

00:11:42: Einpackst Du zur Seite einen zum Leben.

00:11:43: Da ist jetzt einfach Bonitätsberechnungen.

00:11:46: Aber die wahre Herausforderung ist doch zu gucken was es mit dem Gebäud.

00:11:49: Was mit dem Kaufpreis?

00:11:50: passt das oder passt das seitlich?

00:11:52: Dafür muss man ein unheimliches Verständnis aufbauen nach einer Zeit aus meiner Sicht auch den Schwerpunkt reinlegen.

00:11:57: Wie gesagt, weil das andere kann einen Kunde selber die Entrage beantworten, ob er sich das leisten kann oder nicht leisten kann.

00:12:03: und wenn wir dann mit diesen Menschen sprechen ist es natürlich ein totaler War-Effekt dass man sagt Boah Natchas hat uns doch vorher keiner gesagt.

00:12:10: Ich hatte das erst vor zwei Tagen zum Beispiel, weil ich einen Kaufvertrag gelesen habe und in diesem Kaufvertrach war Das so gebaut, dass du zum Beispiel zwei Flurstücke auf einmal kaufst.

00:12:22: Aber das eine Flur-Stück entweder keine Relevanz da drin hatte oder es im Aufbau nicht sinnvoll für den Kunden ist.

00:12:28: Ja?

00:12:28: Ich hab angerufen und ich dachte, das muss sofort verändert werden!

00:12:30: Wieso ist die dann?

00:12:31: Ich sag' das und das und was, folgende Nachteil, folgender Vorteil... Dann bleibst du flexibler, du hast zwei Gebäude nicht verketten bla bla bla, weil jetzt hat's einfach so unterschrieben.

00:12:42: Also ich will ja niemanden da einen Vorwurf machen.

00:12:44: also das ist alles in Ordnung.

00:12:45: aber ich glaube Die Einschätzung eines qualifizierten Baufinanzierers bei einem Immobilienprojekt ist unerlässlich in der heutigen Zeit.

00:12:53: Einmal draufgucken lassen?

00:12:54: Genau,

00:12:54: nicht nur die eine Meinung des Notars und nicht nur das Entwickler, sondern auch das Energieberater.

00:13:00: Du musst ja in diesem Gefläch eigentlich von jedem einen Aussage einholen, dann legst du sie gegenüber.

00:13:06: Sind die alle dekungsleicht oder sind die nicht deklungsleicht?

00:13:08: Wo sind Stolperstellen?

00:13:09: Ich glaube aber tatsächlich am Ende dass der größte Erfahrungswert was wirklich funktioniert und nicht funktioniert, weil der Bank

00:13:16: liegt.

00:13:17: Da liegt der größte Erfahrung sehr.

00:13:19: Also das ist das Tolle an unserem Job.

00:13:21: ich sehe halt unfassbar viel und wir haben schon sehr viele Projekte geprüft.

00:13:26: auch Grundstückspartizidierungen haben wir mit begleitet also dass wir da eine Verkaufssituation zum Beispiel mit unterstützen werden als Baufinanzierer und auch hochkomplex mit allen Angeboten die wir voreinhalten müssen.

00:13:39: für die Häuser die Finanzierung modelliert Das geht halt auch irgendwie alles sindgemäß ähnelt sich das irgendwo alles, also ob du jetzt ein geteiltes Grundstück verkaufst oder einen Haustalzun verkauft ist von der Logik her das gleiche.

00:13:51: Aber es macht diesen Beruf den Job unfassbar spannend und du kannst Menschen damit auch unfassballhelfen in dieser Situation.

00:13:57: Ja

00:13:57: gerade da!

00:13:58: Ich finde es schön dass wir so eine Folge anmachen weil wenn jemand in diese Situation steckt ist das so richtig hilfreich lehrreich.

00:14:07: Solches Use Cases sollten wir echt einfach häufiger machen.

00:14:10: Für mich ist es super.

00:14:11: Also etwas tiefer einsteigen.

00:14:13: Ich bin gespannt, was die Zuhörer dazu sagen.

00:14:15: Wir haben ja die unterschiedlichsten Filmbecks mittlerweile hierzu, die wirklich also durchweg positiv sind.

00:14:19: aber der eine sagt Fachwissen total super Der nächste sagt oh das mit dem Team war total super.

00:14:24: Das ist schon cool weil wir doch schon mehrere Sachen noch einmal getroffen haben.

00:14:28: Schön!

00:14:30: So soll's sein.

00:14:31: Vielen

00:14:31: lieben Dank und ich weiß nicht mehr genau... Ahja,

00:14:33: nein da kommen.

00:14:34: Das is

00:14:34: egal.

00:14:34: Schon töfte

00:14:36: Danke dir, dass wir noch mal reinschnuppern konnten.

00:14:38: Ich glaube, wir haben vieles beleuchtet.

00:14:40: Wer dann da noch mehr wissen will oder noch mehr ins Detail gehen will, weil ein individuelles Projekt hat, der so einfach auf dich zu kommen.

00:14:45: Wir haben ja gerade gehört sowas machst du genau, sowas machst du und sagst du Firmen!

00:14:50: Und deswegen danke fürs Zuhören und

00:14:53: bis zum nächsten Mal!

00:14:53: Bis zum nächsten mal!

00:14:54: Ciao ciao!

00:14:55: Die Mission für heute ist beendet doch ihr Weg zur individuellen Baufinanzierung hat gerade erst begonnen.

00:15:04: Folgen Sie diesem Podcast für Spezialwissen rund um Baufinanzierung.

00:15:08: Und wenn es ernst wird, buchen sie ihren Finanzierungs-Experten!

00:15:13: Wortwert wohnen – der Baufinanzierungspotcast mit Sinan Natcha.

00:15:20: Bis zur nächsten Entscheidung.