28🎙️ Erbbaurecht verstehen: Chance oder Risiko beim Immobilienkauf?

00:00:01: Manche Entscheidungen verändern alles.

00:00:04: Der Kauf einer Immobilie gehört dazu.

00:00:07: In Wortwertwohnen, dem Baufinanzierungs-Podcast spricht Sina Natcha über das was wirklich zählt Für Menschen die bei ihrer Baufinanzierung auf Stabilität, Klarheit und Verlässlichkeit setzen.

00:00:21: Überzeugende Referensen Unzählige begleitete Missionen Wort, Wert, Wohnen.

00:00:34: So heißt dieser Podcast und in der Regel ist es so wenn Sina Natcha

00:00:38: und Dirk Hildebrand

00:00:39: über etwas reden hat Dirk-Hildebrand ein bisschen Ahnung von den Dingen im Leben gesammelt.

00:00:45: Jetzt machen wir einen Thema, von dem ich wirklich ahnungslos bin.

00:00:48: Cool!

00:00:48: Also weiß ich nicht ob

00:00:50: das jetzt gut ist oder nicht?

00:00:52: Meistens werke ich in solchen Podcastfolgen ein bisschen dumm aber das ist schon in Ordnung.

00:00:57: Das darf man auch mal sein.

00:00:57: Man darf sich auch einmal mit einer Sache nie auskennen Gar nicht.

00:01:03: Ist doch schon wahnsinnig komplex, da mag ich jetzt auch die Zuschauer höher, ja höher sagt man ja in einer Stelle, vorbereiten wollen dass das schon harte Kost ist, dass man sich konzentrieren muss wenn man die Folge hört weil an sich ein Erdbaurecht eine immense Chance mit sich bringt, wenn man es gut aufstellt also im Rahmen der Finanzierung gewisse Vorteile und gewisse Nachteile und das müssen wir heute davon mal durchgehen.

00:01:28: Ja, du musst... Es tut mir furchtbar leid.

00:01:30: Ich würde dir jetzt eine intelligente Frage stellen und du musst erst mal von Anfang an erklären nochmal was es damit überhaupt aussehe hat?

00:01:34: Ja, ich leg los!

00:01:35: Also wenn du ein normales Objekt kaufst oder kein Erdbeuchrecht hast dann kaufste ja Haus plus Grundstück.

00:01:42: Du hast alles inkludiert.

00:01:43: das ist nicht gesplittet in der Regel.

00:01:45: Es sei denn, du baust neu und hälst das an irgendwo und machst einen beteilten Prozess.

00:01:49: aber beim Erdbäuchte ist das so, du kaufest das Haus Und pachtest das Grundstuck.

00:01:55: Das heißt das gehört dir gar nicht richtig Richtig

00:01:57: Genau.

00:01:58: Und das hat meistens dann auch den Vorteil, dass der Kaufpreis natürlich niedriger ist, weil du das Grundstück halt nicht kaufst und du quasi dafür eine Pacht also ähnlich wie ein Miete zahlst für dein Grundstuck.

00:02:10: Ist es da monatlich oder was?

00:02:12: Ehrlich oder... Ein extra Mietvertrag?

00:02:15: Ja, das nennt sich dann einen Erbbaurechtsvertrag und ein Erbbarrechts Vertrag ist halt so strukturiert, dass in der Regel für neunundneunzig Jahre abgeschlossen wird

00:02:24: Also.

00:02:25: Und an gewisse Bedingungen dran gekrüft sind, wie zum Beispiel es bedarf der Zustimmung wenn du einen Kredit aufnehmen möchtest.

00:02:32: das heißt der Grundstückseigentümer kann dir vorgeben oder gibt dir vor mit wie viel darlehnen du überhaupt das Grundbuch belasten darfst.

00:02:41: So dass ist zb ein Nachteil zu einem normalen Objekt wo du das nicht hast weil wenn er zum Beispiel sagt was normal ist Du kannst das Haus gerne kaufen Aber das Grundbuch darf nur zu achtzig Prozent belastet werden.

00:02:55: So wenn es Haus jetzt zwei Hunderttausend kostet, musst du mal so schlappe Sechzigtausende Euro einen Kapital haben und das heißt ergibt dir schon vor dass du eine gewisse Eigenkapitaldichte haben solltest.

00:03:07: Zudem halt noch der Erbbauzins.

00:03:09: So schimpft sich das?

00:03:10: Das ist dann dieser.

00:03:12: ich sage jetzt mal Miete die du bezahlen sie fällt jährlich halbjährlich quaterlich an je nachdem wie das vereinbart ist.

00:03:18: Aber die halten sich, also wenn du die Summe hören würdest dann würde es sagen klingt irgendwie wenig.

00:03:22: Also ein Erdborgsins bewegt sich immer zwischen, also sagen wir mal aus der Praxis, der ist allgemein zwischen sechshundert Euro und zweitausend Euro im Jahr.

00:03:30: Das

00:03:31: heißt das ist schon oftmals günstiger in den Gesamtkosten zu pachten als das Grundstück zu kaufen.

00:03:39: aber du brauchst mehr in Kapitalen um ein Erbbarrechtsobjekt wirklich kaufen zu können.

00:03:44: Okay, das ist die Konstellation?

00:03:46: Genau!

00:03:47: klingt, weiß ich nicht.

00:03:49: Für mich bin ich so jemand der das ja also klingt jetzt nicht so verkehrt eigentlich.

00:03:55: es kommt drauf als ich sag mal so die menschen nehmen vielen kauf wenn's das passende objekt in der passenden lage ist.

00:03:59: also wenn du jetzt schon ein objekt hast wo du sagst h bis den bauch wenig die richtige lager da ist was relativ schnell aus dem rennen muss man sagen aber wenns die lag ist dann merke ich schon dass eine extremen motivation da ist.

00:04:09: um das zu drehen ich geb dir mein beispiel vor kurzem zwei projekte richtung kamen unangehabt.

00:04:15: Da haben die Menschen für knapp zweieinhalbfünfzigtausend Euro, hundertzwanzig Quadratmeter ausgekauft was irgendwie dreiß Jahre alt ist.

00:04:21: Das ist ein super guter Kaufpreis dafür.

00:04:23: Aber die Kundenstruktur war so dass sie das auch konnten.

00:04:26: weil du hast jetzt da paar Sachen die ich erklären muss.

00:04:30: Du kaufst das Haus nicht des Grundstück und der Erbaurechtsausgeber dem das Grundstuck gehört Der hat einen Erbaubrechtsvertrag irgendwann gestaltet in Kombination mit einem Notar wo dann die Auflagen drin stehen.

00:04:40: Der hat zum Beispiel auch einen Vorkaufsrecht.

00:04:42: also das heißt in der Regel Wenn das Haus verkauft wird, darf der sich noch zwischenschalten und sagen ich möchte es ganz gerne kaufen.

00:04:48: Das ist das was in allgemein hat auch immer so ein riesengefahr kommuniziert wird.

00:04:53: Ich kann niemals ein Erporrechtsobjekt kaufen weil sonst kauft er mir das irgendwann ab.

00:04:57: oder da kann man nach Ablauf der Laufzeit vom Erborrechtsvertrag Kann er mit gewissen Bedingungen das Objekt an sich nehmen.

00:05:03: Ja also zur Bedingung die im Erporreechts Vertrag drinstehen.

00:05:06: das heißt wenn du jetzt einen Hauskaufstirk mit einem Erporrecht

00:05:09: ja

00:05:10: Und da sind jetzt nur noch dreißig Jahre Laufzeiten bei dem Erdbeurechtsvertrag.

00:05:14: Da würde ich mich schon überlegen, ob ich das mache oder nicht machen.

00:05:17: Weil nach dreißig Jahren müsste der Vertrag neu aufgesetzt werden was in der Regel gemacht wird und kombiniert mit jemandem aus meinem privaten Umfeld den ich wirklich sehr schätze und kombiniert mit meiner Erfahrung womit wir dann sechzig Jahre glaube ich haben ist in den Sechzig Jahren Karriereweg nur ein einziges Mal einen Fall aufgetreten wo der Erdbereitsausgeber gesagt hat Ich kaufe das Objekt und der andere kriegt es nicht oder nach Ablauf hat er das an sich gerissen, wenn man das so ganz krass sagen darf.

00:05:46: Aber weil's ein Juwel war in einer Primelage, in einer Innenstadt-Lage wo es einfach zu lukrativ war, aber dass dir zum Beispiel... Das Objekt ich will nicht sagen kann nicht passieren, denn man muss das Risiko natürlich benennen, ne?

00:06:04: In der Praxis habe ich es selber noch nie erlebt, dass der Erporrechtsausgeber bei Verlängerung gesagt hat Ich will das jetzt haushaben, ihr müsst hier raus.

00:06:11: Und die müssen aber... Bleiben wir beide bei dem Fall wenn der das macht, da müssen sie den Kaufpreis vereinbaren?

00:06:16: Ja

00:06:16: genau!

00:06:16: Da gibt es gewisse Bedingungen.

00:06:18: Also worst case-Szenario ist dass du dann den Kaufpreis bekommst und daraus musst obwohl du eigentlich gerne drin bleiben willst.

00:06:24: Aber das Geld ist ja nicht weg.

00:06:25: Das Geld ist nicht weg aber du hast dein Haus gesehen.

00:06:27: Ja okay, verstehe.

00:06:28: Und das

00:06:29: kommt aber selten vor.

00:06:30: Das ist noch nie passiert

00:06:32: bei dir.

00:06:32: Ist gar nicht, ja.

00:06:32: Plus

00:06:33: die fünf Jahre Erfahrung von den Menschen die ich kenne also sechszehn Jahren Und das war auch jemand, der wahnsinnig viel erfährt.

00:06:38: Warum sollte man es auch machen?

00:06:40: Also ich mache da eigentlich nur in ganz fast gar keinen Sinn für denjenigen, der das Mundstück gehört.

00:06:46: Zumal muss derjenige auch unheimlich liquide sein.

00:06:48: Der musste nach von zwei Monaten das entscheiden.

00:06:51: Mal eben zweifuftzig-draunert-Kafelnhaus ist ja nicht unbedingt Usus dass er das hier sofort kann.

00:06:58: Auch wenn es ein Erbbrechtsausgabe ist.

00:07:01: Was ist, wenn der stirbt dann übergibt er das an seine

00:07:04: Erbe?

00:07:05: wird in der Erbvorgene weiter, dann bekommen die das natürlich.

00:07:08: Und das ist ein Notarvertrag?

00:07:09: Also es ist ja ein sicherer Vertrag, wo der notar auch darauf achtet dass der Vertrag für beide Parteien passt.

00:07:14: Genau, genau richtig.

00:07:16: Also anders also den Erborrechtsvertrag schon geht knallhart nach den Sachen die der Erborrets ausgeben möchte.

00:07:21: da gibt's zwar einen gewissen Rahmen wo er sich drinnen bewegen muss nach meinem Kenntnisstand aber um zur Baufinanzierung zurückzukommen was ganz wichtig ist ich mache diese Fälle prüft ihr auch.

00:07:31: aber da musst du im Vorfeld unglaublich viel vor Abfragen, bevor du die Baufinanzierung überhaupt rechnen kannst.

00:07:39: Egal was ich im frühen Status vorher sage es wäre nie richtig wenn ich gewisse Fragen vorher nicht geklärt habe.

00:07:45: Beispiel erhält die Bank den Vorrang vor den Rechten vom Erdbeurecht beispielsweise?

00:07:50: das Vorkaufsrecht hat eine Einwirkung auf die Bewertung

00:07:54: Wie lange mag das ja nicht, wenn sie dann in den anderen Rang kommt?

00:07:57: Zum

00:07:57: Beispiel ist keine Katastrophe aber muss ich halt wissen.

00:07:59: Das ist eine Norgung.

00:08:00: Dann wie hoch ist der Airport Zins?

00:08:02: man wurde beim letzten mal angepasst.

00:08:03: wird er wieder angepassten ist auch ganz wichtig weil es auch bei der Bewertung relevant ist.

00:08:08: und dann ganz elementar Ich hol mir immer eine aktuelle Bestätigung von dem wie hoch der Kredit belastet werden darf.

00:08:15: was im Airports Vertrag steht ist das Eine.

00:08:17: ich möchte dass immer noch Mal in einem Schreiben haben Vom Airports Ausgeber wo er über runter schreibt stille alte Erklärung wird abgegeben, Vorkaufsrecht für Zicht erfolgt.

00:08:26: Belastung bis hierhin ist möglich.

00:08:28: Vorrang nicht gestattet, gestattelt dass ich diese vier Fragen vorher erst mal klar habe.

00:08:32: Sonst

00:08:32: machst du alles und am Ende gibt es einen Crash weil da irgendwas nicht passt.

00:08:35: da

00:08:35: Und ich hab das leider in der Praxis schon oft gesehen Ich zeig ja nicht gerne mit Finger irgendwo hin aber da kommt jetzt wieder dieser Haltung, ich will die Menschen schützen Das Kreditvermittler Die Verträge einfach an die Umsetzung bringen Danach sind die ja raus im Folgeprozess und danach hat die Kohle nicht rausgekommen, dass da war Finanzierung.

00:08:52: Weil die Bestätigung fehlt, weil irgendwas anderes nicht kommuniziert worden ist.

00:08:56: Jetzt hast du mich ein bisschen kennengelernt.

00:08:57: Mir ist der Gewinn- und Ertrag liegt an erster Stelle nicht.

00:09:01: Sondern mir ist meine Mission wichtig!

00:09:02: Ich möchte die Menschen ins Eigenheim bringen, ne?

00:09:04: Da ist die Reihenfolge jetzt ganz elementar.

00:09:06: Wenn ich jetzt sage... ...ich mach schon mal den Vertracht und danach ist mir alles egal dann hätte ich ja meinen Ertracht gehabt.

00:09:12: Ist aber nicht der richtige Weg.

00:09:13: Das Grundsatz hier auch nicht der richtige Weg und bring' ich auch niemanden in meinem Team so bei.

00:09:16: Also Leute, ihr müsst erstmal gucken was für den Menschen wichtig ist.

00:09:19: Was für den Prozess wichtig ist und wenn die beiden Komponenten stimmen dann kommt das andere sowieso von alleine.

00:09:25: Und wenn du dort einen Schritt zu schnell gehst und die Themen nicht geklärt hast, dann hast du im Nachhinein ein Thema, den du definitiv nicht

00:09:31: haben möchtest.

00:09:32: Das heißt in dieser dynamischen Zeit sage ich bin ich auf der einen Seite völlig dankbar, wenn ich solche Fälle habe weil sie sind langsamer, entspannter.

00:09:41: Die haben nicht so viel Druck unterm Kessel.

00:09:43: Du kannst dich ja nicht bewegen, wenn die Sachbereite nicht geklaert sind Braucht aber einen unfassbar hohen Detailgrad in der Prüfung.

00:09:50: Viel Vertrauen im Teamwork mit dem Kunden und auch mit dem Maporezowski, weil ich hole dann immer alle direkt am Board.

00:09:55: Ich sage komm lass uns mal kurz quatschen wie wir das lösen können damit wir da schnell irgendwie zur Pötte kommen und dann den Kredit darauf setzen können.

00:10:00: Sind das immer Einzelpersonen oder sind es manchmal auch irgendwelche Genossenschaften oder irgendwas anders?

00:10:05: Das

00:10:05: sind teilweise Institute, das sind Landwirte die Gemeinde zum Beispiel.

00:10:09: Es kann auch ein Immobilienunternehmen z.B.

00:10:10: sein.

00:10:10: Okay also

00:10:11: unterschiedliche Arten.

00:10:13: Und gibt es eine Begrenzung?

00:10:14: was diese Anpassung des Zinses dann angeht?

00:10:16: Ja

00:10:16: das ist im Erbau mit Vertrag

00:10:17: fixiert.

00:10:18: Auch für die kompletten neun-neinzig Jahre.

00:10:20: dann wenn man jetzt neunzehn Jahre hat.

00:10:21: Das heißt ich kann nie irgendwann mal sagen jetzt sei irgendwo mal doch!

00:10:24: Ja, so kannst du jetzt nicht sagen der macht das ein Jahr tausend das nächste fünftausend im jahr.

00:10:28: Also ist es jetzt nicht ne?

00:10:30: Das hat doch gewisse Bedingungen die in den Verträgen festgesetzt sind.

00:10:34: Ich muss aber dazu sagen ich bin jetzt kein Also kein Experte der juristisch so fit ist dass der Würste wie man an Erdbeuhrsvertrag gestaltet

00:10:42: ja gut Aber ab dem moment wo's dann für die Baufinanz interessant wird kennst du dich heraus mit den Dingen Genau.

00:10:48: also dass sich einschätzen kann ob das eine krasse Konsequenz hinten raus hat.

00:10:52: und ich muss aber auch dazusagen Da ist ja in einem von den Stichnern nicht, um mein Erfahrungsgrad da die Menschen, die bei uns in den Interen Abteilungen sind.

00:11:00: Die sehen ja noch viel mehr als ich durch den großen Umschlag und wenn die nachher etwas zu gut befürworten, dann habe ich ein immenses Grundvertrauen drin.

00:11:07: genauso wie wenn sie sagen Herrtscher irgendwie das passt nicht.

00:11:12: Ich sag okay

00:11:13: Meinung wird akzeptiert und respektiert.

00:11:15: vielleicht sehen Sie auch ein zwei Dinge mehr als sich gerade.

00:11:17: es kann auch mal sein Und dann musst du das einfach annehmen und dann Kunden dann sagen

00:11:23: Gut Ja, ich bin jetzt... Ich weiß nicht.

00:11:28: Ich glaube so wie du es eben beschrieben hast.

00:11:29: Es ist ein bisschen individuell ob man sowas machen würde oder nicht und ob man das gut findet oder nicht.

00:11:33: Oder wie sehr man auch das Haus möchte?

00:11:35: Wie sehr man das Grundstück möchte oder die Lage möchte.

00:11:38: Deswegen würde ich bei jetzt auch nicht sofort sagen, würde ich auf keinen Fall machen aber... Und ich habe ja auch ein bisschen Urvertrauen in die Gesetze.

00:11:47: Wir sind meistens recht ausgewogen, dass nicht irgendeiner über ein Tisch gezogen wird.

00:11:51: Ja,

00:11:51: ja, hundert Prozent!

00:11:52: Und wenn eine Situation kommt wo es dann nicht passt das hatten wir zum Beispiel im Projekt in unmittelbarer Nähe einer guten Lage.

00:11:57: da hat sich z.B.

00:11:58: durch die Folgeprüfung ergeben, dass der Erdbotsinn von tausend Euro auf fünftausend euro im Jahr wächst weil das nie angepasst worden ist.

00:12:06: und sie haben das Recht das zu tun.

00:12:08: und dann ist das natürlich sofort ausgestiegen.

00:12:10: Wenn du schon vier-fünfhundert Euro Miete bezahlst, Pachzinsmiete wie auch nur was bezeichnen möchtest im Monat noch fürs Grundstück.

00:12:17: Und dann kommen die jegliche andere Belastung oben mit drauf und der Kaufpreis ist eigentlich nicht angemessen runter, dann rechnet sich das nicht.

00:12:22: also die Leute, die Menschen wissen schon ganz genau was den guttut und was den nicht gut tut.

00:12:28: Ist immer wieder die gleiche Beobachtung.

00:12:29: Und bei dem jetzt Altbau und so da muss man gesetzlich verpflichtend, dass man das damit reinschreibt wenn es ein Erdbaurecht ist.

00:12:36: naja klar Wenn man irgendwo eine Annonce liest oder so.

00:12:40: Das muss

00:12:40: überall

00:12:41: ausgewiesen sein, das muss

00:12:42: überall ausgegeben werden.

00:12:43: Nicht dass man hier erstmal irgendwie ein Gespräch wollen und dann erst mal mit der Sprache raus zurück können sozusagen.

00:12:48: Hast du manchmal auch?

00:12:50: Also die ersten Dokumente, die ich prüfe um zu gucken ob da irgendwas dran ist was nicht funktioniert ist das Grundbuch.

00:12:58: Da siehst Du sofort ob der Rechte drin sind Erporrechte ITC.

00:13:02: Ich mache mir sofort bei Tim online die Flurkarte auf, um zu gucken ob... ...die Zugänge zur Grundstücke gegeben sind oder ob das ein Gewerbegebiet ist über Boris NRW.

00:13:09: Da sind so Automatismen, die hat man irgendwann drin.

00:13:11: Wenn du mir jetzt zum Beispiel eine Exposierschicks habe ich das in fünf Minuten durchgedruchtet.

00:13:15: Ob das Ding wandelbar ist oder nicht wandelba es anderen von den ganzen Prüfprozessen die da sind.

00:13:20: Du musst die Rechte prüfen Die Lage prüften und die Beschaffenheit Grundstück also das heißt Gewerbegebiet zum Beispiel, oder ist das ein Mischgebiet?

00:13:30: Ist es ein Wohngebiet.

00:13:31: Das hast du sehr schnell durchgeleuchtet und dann kannst du ab Anfang Kunden auch schon sehr, sehr schnell Indikation geben so nach der Motto Du kannst diese Geschichte weitergehen oder du kannst die Geschichte vielleicht nicht weiter gehen weil ich sage mal ein Objekt im reinen Gewerbekobiet ist so gut wie nicht finanzierbar und wenn er gerade eine Villa gefunden hat im Gewerber geht und ihr die haben möchte Geht halt nicht.

00:13:49: Ja Spannend!

00:13:51: Jetzt haben wir wieder in dreizehn Minuten den Dirk aufgeklärt.

00:13:54: Voll!

00:13:54: Wenn mich nächstes Mal einer fragt kannst was zu dem Erbbaureuch sagen kann

00:13:57: Können

00:13:58: wir ja aus.

00:13:58: Ein Bro, genau!

00:14:01: Na gut, lieber hören wir euch auf.

00:14:03: Ich hoffe ihr könntet dir auch was mitnehmen und wenn es für euch interessant ist, dann gerne auch mal in die Playlist reinschauen.

00:14:07: Wir haben die unterschiedlichsten Themen um die es geht.

00:14:10: abonnieren macht sowieso Sinn.

00:14:11: Dann kriegt ihr damit, wenn's eine neue Folge gibt und wenn ihr irgendwelche Fragen habt spezielle Natur oder irgendwas vorhabt in der Richtung, das ist Ihnen alles für euch da.

00:14:18: Joa auf jeden Fall Bis dann Ciao.

00:14:20: Die Mission für heute ist beendet doch Ihr Weg zur individuellen Baufinanzierung hat gerade erst begonnen.

00:14:29: Folgen Sie diesem Podcast für Spezialwissen rund um Baufinanzierung und wenn es ernst wird, buchen sie ihren Finanzierungsexperten.

00:14:38: Wortwert wohnen!

00:14:40: Der Baufinanzierungspotcast mit Sinan Natcha.

00:14:45: Bis zur nächsten Entscheidung.