003 Von der Besichtigung bis zur Finanzierungszusage: So läuft der Weg zum Eigenheim

00:00:00: Vom ersten Schritt bis zum Schlüssel in Ihrer Hand.

00:00:04: Sinan Natcha ist das Fundament für Ihre Immobilienträume.

00:00:09: Mit Erfahrung, Sorgfalt und Herz begleitet er Sie beim wichtigsten Kauf Ihres Lebens.

00:00:17: Wort,

00:00:18: Wert, Wohnen, der Podcast für eine sichere Baufinanzierung.

00:00:24: Hallo lieber Sinan, was hast du heute Frühstück?

00:00:27: Tatsächlich

00:00:28: gar nichts.

00:00:28: Ich mache ja dieses Intervallfasten.

00:00:29: Ach, guck mal!

00:00:30: Ja, tatsächlich esse ich immer erst ab zwölf.

00:00:32: Das heißt, du hast wie viele Stunden zwischen dem letzten Essen und dann das nächste Mal?

00:00:35: Ich darf

00:00:36: von zwölf bis acht essen, was ganz gut ist.

00:00:39: Und dann hast du von zwanzig Uhr bis den nächsten Mittag zwölf nix?

00:00:42: Nix.

00:00:43: Okay.

00:00:44: Geht aber wunderbar.

00:00:45: Liebe

00:00:45: Hörer und Hörer, wenn ihr einen Knurren gleich hört, das ist, das bin ich.

00:00:48: Ja,

00:00:50: genau.

00:00:51: Intervall, fast nachher noch die.

00:00:52: Kommen wir zum Thema, weil dieser Podcast hat nicht viel mit Ernährung zu tun, hat viel mehr damit zu tun mit Wissen, Wissen rund um Immobilien, Immobilienfinanzierung und Co.

00:01:03: Und wir wollen heute mal ein bisschen chronologisch vorgehen, finde ich eigentlich ganz gut.

00:01:07: Also lass uns mal heute so ein bisschen, es hat gerade an der Tür geklingelt.

00:01:13: Jemand kommt rein, hast ein kurzes Telefonat vorher schon geführt, das gesagt, hier kommt vorbei.

00:01:17: Wir reden mal in Ruhe über der Finanzierung und überall was so.

00:01:20: Lass uns das mal chronologisch durchgehen.

00:01:22: was jetzt dann so alles anstehen würde.

00:01:24: Sehr, sehr gerne.

00:01:24: Ich brauche natürlich ein bisschen Unterstützung von dir.

00:01:26: Kriegst du Fragen angeht?

00:01:28: Ja.

00:01:28: Also das erste, was er ist, der Kunde hat ja ein Objekt gefunden.

00:01:32: Idealerweise war er schon vorher bei mir in der Beratung, ist aber natürlich beim neuen Kunden nicht der

00:01:37: Fall.

00:01:38: Also er hat jetzt irgendwo ein Objekt gesehen, interessiert sich dafür, er hat sich schon angeguckt, scheint alles ganz gut zu sein.

00:01:43: Jetzt kommt der nächste Schritt.

00:01:45: Absolut, muss finanziert werden.

00:01:46: Genau.

00:01:46: Also erstell dir erstmal die Anfrage beim Markler für die Besichtigung.

00:01:50: Ach so, ja.

00:01:51: Und dann gibt es halt da zwei Wege.

00:01:53: Zum einen könnt ihr jetzt der Markler sagen, du bekommst sofort den Besichtigungstermin oder du bekommst den Besichtigungstermin, wenn du mir ein Zertifikat oder eine grundsätzliche Finanzierungsbegleitungsdokumentbestätigung wie auch immer

00:02:06: vorlegst.

00:02:06: Das heißt, die wollen sich absichern, dass nicht einfach irgendeiner kommt, der das gar nicht ernst meint und so.

00:02:11: Richtig, was ja auch manchmal einfach aus Unwissenheit so ist, weil du momentan die Marktlage nicht einschätzen kannst, ob du jetzt für dreihundertausend eins fünf im Monat bezahlst oder eins zwei.

00:02:19: Also.

00:02:21: Da möchte man ein bisschen Einhalt gebieten, als Markler, wenn das so ist.

00:02:25: Hast du im klassischen Bereich viel bei Bankenmarklern, weil sie natürlich nah am Finanzierungsprozess sind, wobei ich aktuell beobachte, dass sehr viele Markler das tun, weil sie einfach bedingt durch die Herausforderung in den letzten zwei, drei Jahren auf Nummer sicher gehen.

00:02:39: Ja, okay.

00:02:39: Genau.

00:02:40: So, das ist dann der Einstieg mit dir.

00:02:42: Genau.

00:02:43: Wir gehen mal mit so ein paar Tagen einfach durch.

00:02:45: Also, wenn ihr jetzt zum Beispiel Montag angefragt habt, Für die Besichtigung, der kriegt für Freitag dann sein Besichtigungstermin, ist natürlich der größte Wunsch des Kunden, vor dem Besichtigungstermin zu klären, ob das umsetzbar ist.

00:02:58: Das bekommen wir auch dargestellt.

00:02:59: Also wenn ich jetzt auch mal eigenes Tempo gucke, kriegt er bis Freitag ein erstes Votum von meiner Seite, ob grundsätzlich umsetzbar oder nicht umsetzbar.

00:03:09: eine scharfe Finanzierungsbestätigung.

00:03:11: Ja,

00:03:11: das ist klar.

00:03:12: Das ist

00:03:12: was anderes.

00:03:12: Du musst ja da noch Objektunterlagen organisieren, die der Kunde beibringen muss an der Stelle.

00:03:18: Genauso wie die Einkommensunterlagen, die ich vom Kunden brauche.

00:03:21: Aber der Anspruch an unsere Arbeit ist oder was die Empfehlung ist, dass man bevor man zur Besichtigung geht erst mal eine Meinung auf das Objekt bekommt und auf die persönliche Situation bezüglich der Rate.

00:03:30: Ja, was ja super wichtig ist.

00:03:32: Damit man erstmal weiß, dass sich überhaupt lohnt, mit dem Kopf in das Haus hineinzuversetzen und auch mit dem... mit dem... alles Aufwand, die er dann dahinter steckt.

00:03:42: Absolut.

00:03:42: Also, die wichtigste Aussage ist, dass er so überhaupt darstellbar ist.

00:03:44: Richtig.

00:03:45: Ja.

00:03:46: Und wenn man jetzt unseren konkreten Prozester sieht, ich bekomme jetzt den Anruf, der sagt mir dann Bescheid, er möchte das ganz gerne kaufen, er kriegt von mir einen Termin oder über meinen Terminbuchungsling kann er sich direkt einloggen.

00:03:55: Ist übrigens die schnellste Variante, wie man zu mir kommt.

00:03:57: Sofort einfach einloggen.

00:03:58: Mache ich auch immer, damit ich das so...

00:04:00: Richtig.

00:04:01: Mein ganzer Kalender transparent.

00:04:04: Da siehst du zwar, dass viel belegtes glücklicherweise, aber die ein oder andere Lücke ist sicherlich irgendwo da zur Lehrung.

00:04:10: Wir stimmen uns ab.

00:04:11: Er bekommt dann ein Link für eine digitale Selbstauskunft, Datenschutzhinweise, Hinweise zu Schufa-Daten, etc.

00:04:18: Er fasst dann seine Daten und stellt mir dann seine Unterlagen zur Verfügung.

00:04:22: Idealerweise über das Portal, was wir dann zur Verfügung stellen.

00:04:25: Kann einfach alles hochladen.

00:04:27: Er kann sogar oder sie kann sogar einfach den Link von Emo Scout nehmen.

00:04:31: Jetzt in unserem Prozess einfügen, dann kriege ich die Objektdaten schon rein und bin dann schon sehr gut vorbereitet, muss ich sagen.

00:04:37: Fürs Erstgespräch, dass wir dann die Ziele und Wünsche erfassen.

00:04:42: Erste Marktwertindikation schimpfen wird es auf das Objekt.

00:04:45: Passt der Preis überhaupt?

00:04:46: Ja, okay.

00:04:47: Zum Beispiel finde ich es sehr wertvoll, weil wie willst du es greifen?

00:04:52: letztendlich wird der Markler immer das Ziel haben, zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen im Auftrag des Verkäufer.

00:04:58: Wobei ich sage, das kann sich jetzt mal plakativ gesagt kein Verkäufer aussuchen.

00:05:02: Die Bank entscheidet damit alles, ob es das Geld gibt oder nicht gibt, ob du viel Einkapital brauchst oder wenig.

00:05:08: Also da ist ja der Dreh- und Angelpunkt an der Stelle und sich das über den Findungsprozess dann meistens einspielt.

00:05:14: Wobei ich aber jetzt erfahrungsmäßig auf die letzten Fälle, also auch das ganze letzte Jahr dieses Jahr sagen muss, dass die Objekte, Großteils, bis fast alle markgerecht verkauft werden.

00:05:25: Auch schon im Anfangspreis dargestellt?

00:05:27: Ein bisschen Nachfahndung, das ist das Sahneobjekt, fast neu.

00:05:32: Da ist kein Spielraum, dann sagt man eine Regel für den Kaufpreis zu.

00:05:35: Überbieten sehe ich momentan nicht mehr.

00:05:37: Das ist fast gegen Null, das gab es ja früher relativ oft.

00:05:41: Kaufpreis, Verhandlungen oder da drunter.

00:05:46: Aber das ist schon so.

00:05:47: die Dinge, die du so erlebt hast, jetzt nicht so aus dem Rahmen waren.

00:05:50: Absolut.

00:05:51: Meistens in Ordnung.

00:05:54: Ja, dann ist es so, dass wir ins Gespräch gehen, wir sprechen dann die Stunde, also Minimum auch eine Stunde, um erst mal die ganzen Rahmendaten zu erfassen, die persönliche Bonität, Kreditwürdigkeitsprüfung, Kreditfähigkeitsprüfung, die Objektunterlagen prüfen.

00:06:05: Idealfall hat der Kunde die Objektunterlagen vor Besichtigung schon bekommen.

00:06:09: Das wäre natürlich richtig super.

00:06:10: So ein Exposé dann?

00:06:12: Mindestens Exposé mit Objektadresse.

00:06:15: Wünschenswert sogar Bauunterlagen, bautägliche Unterlagen, bemaßte Grundrisse, Lagerplan.

00:06:21: Wohnflächenberechnungen.

00:06:23: Ein aktueller Grundbuchauszug wäre auch richtig super.

00:06:26: Und viele Makler machen das auch schon sehr schnell über irgendwelche Portalzugänge, wo dann mein Kunde, meine Kundin, die Unterlage abruft, mir dann zur Verfügung stellt.

00:06:35: Und wir können dann in dieser ganzen Stunde alles besprechen.

00:06:39: Da würde mir ja schon das erste Mal der Kopf rauchen als Kunde.

00:06:43: Also wo ich dann schon das erste Mal sage, ist das viel.

00:06:45: Das, das, das, das.

00:06:47: Das ist

00:06:47: ich froh, dass das darin mir einer gegenüber sitzt, der da auch noch Spass dran hat.

00:06:51: Ja, absolut.

00:06:52: Ich blühe da total auf.

00:06:54: Du kannst ja gar nicht vorstellen, wie glücklich ich bin, denn ich einfach eine vollständige Akte habe.

00:07:00: Das macht mich so happy, wenn ich so eine Mauakte habe und sage, boah, ich habe alles da, damit ich halt schnell eine gute Entscheidung treffen kann.

00:07:07: Weil ich gebe dir ein Beispiel, wenn wir jetzt... die Stunde gesprochen haben.

00:07:10: Und ich habe alle Daten, aber der Grundbuch aus, so fehlt mir.

00:07:12: Und da ist jetzt zufälligerweise ein Erdbaurecht drin, was zum Expose nicht drin stand, versehentlich natürlich oder irgendein Emissionsschadensverzicht, irgendein Wohnrecht, ETC, dann kann ich ja in der Stunde nicht die qualifizierte Aussage treffen, ob das geht oder nicht geht.

00:07:27: Also erst wenn die Datenlage vollständig ist.

00:07:30: Das ist mein Anspruch, heißt das aber in der kürzester Zeit vom Montag bis Freitag.

00:07:35: herausfordernd, weil da müssen ja alle Ketten sofort funktionieren.

00:07:38: Großteils geht das auch, muss ich sagen.

00:07:40: Aber das ist halt mir nur wichtig, dass der Kunde das weiß.

00:07:43: Also da müssen wir einfach zusammenarbeiten und stellt die Unterlagen zusammen tragen.

00:07:47: Dann wird ein Finanzierungszertifikat ausgestellt, was noch nicht bedeutet, dass der Vorgang genehmigt ist, weil es ist eigentlich üblich, dass also jedes Zertifikat oder jede Bestätigung, die so früh ausgestellt wird, immer mit einer Klammer unter Vorbehalt von diesem Gast.

00:08:06: Weil du wirst ja noch nicht den Prozess durch, die hast du im Video nicht gesehen.

00:08:09: Wir wissen den Endraben noch nicht.

00:08:10: Soll Modernisierung obendrauf oder nicht obendrauf.

00:08:13: Das muss ja alles geklärt werden.

00:08:15: Und dann haben wir das abgeschlossen, der nimmt das Zertifikat, schickt das dann dem Markler zu und hat dann quasi wie so eine Art Eintrittskarte.

00:08:22: Ich kann das grundsätzlich und dann machen wir weiter.

00:08:25: Und dann kommt der Besichtigungstermin und dann ist danach, ja, wie geht es dann weiter?

00:08:32: Also dann habe ich gesehen, dass... Die Bude ist ganz okay, natürlich nur mit meinem leihenhaften Blick.

00:08:35: Ja, ja, ja.

00:08:36: Also, du gehst selber erstmal und guckst natürlich, ob es dir gefällt.

00:08:39: Also, ob du dann wirklich durchziehen willst.

00:08:41: Dann kriegst du an dem Tag ein Gefühl dafür, ob halt viel Konkurrenz da ist oder wenig Konkurrenz da ist.

00:08:47: Ja, muss man ja auch immer wissen.

00:08:48: Richtig.

00:08:49: Vorsichtig anfragen.

00:08:50: Das wird sicherlich nicht immer transparent gemacht, sondern nur allgemein gesagt, da sind vielleicht ein paar mehr oder... Ich denke, wir kommen gut miteinander aus.

00:08:57: Das ist natürlich immer sehr allgemein.

00:08:59: Und da kann man natürlich anfragen, wir sind bereit, den Preis zu zahlen.

00:09:03: Wir sind bereit, für eine Reservierung etwas zu tun.

00:09:06: Das ist auch von Struktur zu Struktur unterschiedlich.

00:09:09: Wobei ich sagen muss, auch wenn man jetzt an dem Tag das Go für den Markler gibt, ich möchte, ist natürlich damit noch nicht die Finanzierung also vollständig erklärt

00:09:18: und

00:09:18: beraten.

00:09:19: Also das kommt ja danach erst im zweiten Schritt.

00:09:21: Also ich sage immer, du brauchst sehr safe zwei bis drei Ich würde eher sagen drei ruhige Gespräche, bis ich sage, dass das passt.

00:09:31: Und bis ich denke, dass für den Kunden das optimal aufgestellt ist.

00:09:35: Und ich sage das auch ganz klar.

00:09:36: Selbst wenn ich manchmal im ersten Gespräch da eine Unterschrift draufkriege, würde ich das nicht.

00:09:41: Also es ist einfach zu schnell.

00:09:43: Also die Geldkonsequenz ist zu hoch.

00:09:45: Schlaf bitte drüber, guck dir das Haus an, egal was für ein Tempo-Druck von außen einschlägt.

00:09:51: Es ist immer noch wahnsinnig viel Geld und dann brauchst du auch ein paar Tage, um das zu entscheiden.

00:09:56: Im Zweitgespräch, wenn da alles klar ist und keine Rückfragen da sind.

00:10:00: Und wenn mein Kunde schon gefühlt das Finanzierungskonzept selber erklären kann, was mein Anspruch ist, was dann super wäre, dann sage ich, okay, wir können darüber nachdenken, das schon mal abzuschicken.

00:10:08: Wer aber trotzdem liebt, wenn du noch mal drüber schläfst.

00:10:10: Dann haben wir, ich sage mal, Touchpoint drei an der Stelle.

00:10:15: Aber du musst ja noch Zeit haben, das Sacken zu lassen, zu Hause zu besprechen.

00:10:19: Wollen wir das Badezimmer mitmachen?

00:10:21: Wollen wir die Böden mitmachen?

00:10:22: Müssen wir an die Elektrik dann?

00:10:24: Brauche ich erweitert noch die Erfahrung eines Gutachters und möchte ich mir die Sicherheit einholen, dann sollte man das machen.

00:10:30: An der Stelle, wenn man einfach die Sicherheit für sich haben will, habe ich bei meiner Kundschaft auch, muss ich sagen, das ein oder andere Mal, dass einfach eine erweiterte Prüfung reingeht.

00:10:38: Und dann, wenn diese ganzen Sachen stimmen.

00:10:40: Dann schickst du erst den Kreditantrag zur vollständigen Bearbeitung an die jeweilige Bank.

00:10:46: Dann erst.

00:10:47: Aber du brauchst jetzt... Und erst dann kommt die Zusage, wenn es passt

00:10:51: bei denen.

00:10:52: Genau, richtig.

00:10:54: Aber dann sind ja eigentlich, ab dann sind ja so viele Ketten schon, also haben die Zahnräder in einander gegriffen sozusagen, dass es dann ja seinen guten Lauf gehen kann, eben weil... ein Experte recht früh drauf geguckt hat, ist recht früh eingeschätzt hat, recht früh geguckt hat, passt das da, passt das nicht, gibt es da irgendwelche Hürden, die kommen können, es können immer noch Hürden kommen.

00:11:13: Aber so diese einfachen Hürden, die können ja, sind ja dann ausgeschlossen.

00:11:17: Die hast du auf dem Weg schon aufgeräumt.

00:11:19: Also wir sehen ja schon im Antragsprozess sehr viele Sachen, ich sag mal, der Haushaltsplan ist ja einfach gerechnet.

00:11:24: Das ist nicht unbedingt die größte Schwierigkeit.

00:11:26: Wenn du jetzt viertausend Euro Haushaltseinkommen hast, ungefähr zweitausend zum Leben hast, ... dann ist klar, solltest du nicht ... ... zweitausend Euro Kreditrate machen, ... ... jetzt ganz plakativ, bisschen Puffer wäre halt schön.

00:11:35: Wenn du dann irgendwo ... ... ein tausender, tausends, vornal Euro ... ... für dich eingeplant hast, ... ... klingt das ja jetzt erst mal ... ... für den allgemeinen Menschen ... ... den Nein gut.

00:11:43: Dann ist das erst mal logisch abgelegt.

00:11:44: Das ... ... kann gefühlt auch jeder für sich selber ... ... entscheiden tatsächlich.

00:11:48: Und ich glaube, ... ... ich habe auch eine folgende Beobachtung.

00:11:50: Meine Kunden ... ... ich sage mal, ich habe auch ... ... mit Abstand die süßesten Kunde mehr waren.

00:11:54: Die sind wirklich ... ... durch die Bank wirklich alles super.

00:11:58: Und ... Da mache ich folgende Beobachtungen.

00:12:00: Die wissen alle ganz genau, was die sich leisten können.

00:12:04: Die wissen auch alle ganz genau, welche Rate sie zahlen können.

00:12:07: Das muss ich dir nicht mal so wirklich vorgeben.

00:12:08: Ich erkläre dir, wie die Welt funktioniert.

00:12:10: Sie finden ihren Rahmen anhand der Rate, wird das Volumen getitscht.

00:12:14: Und dann, okay, das können wir dann machen.

00:12:15: Das ist eine total, also voll die schöne Beobachtung, muss ich sagen.

00:12:19: Du bist natürlich dann der, du hast die Eckpfeiler dann überall, dass der Kunde weiß, wo er langlaufen muss.

00:12:25: Eine zweite Sache, die natürlich dann auffällt ist, wenn der Kaufpreis so gar nicht passt und wir haben ja Prüfsysteme dafür.

00:12:30: Das ist jetzt nicht so, dass ich, das möchte ich jetzt mal plakativ formulieren.

00:12:34: Wir ein klassischer Vermittler sind, wo man auf eine Plattform einen Vorgang drauf liegt und wir gucken mal, was wir machen.

00:12:43: Da muss ich mal sagen, sorry, kriege ich so ein bisschen Kräusele im Nacken.

00:12:46: Also du musst am Anfang schon deine Phase wissen.

00:12:49: Ist das Objekt umsetzbar oder nicht?

00:12:51: Passt die Bonität?

00:12:52: Ja oder nein?

00:12:52: Oder würdest du es im Antragsprozess sowieso schon sehen?

00:12:55: Es kann immer mal eine Nachfrage kommen in den sogenannten Marktfolgeabteilung oder den internen Abteilung.

00:13:00: Das ist halt normal, dass das passieren kann.

00:13:02: Es muss ja auch jemand Außenstehendes den Vorgang wieder vollständig bewerten können mit allen Informationen, die halt notwendig sind.

00:13:09: Da wird von meiner Seite auch im Wurthum geschrieben, Decks geschrieben, Inhalt geschrieben.

00:13:13: Die Unterlagungsrauber aufbereitet, so gut es geht, damit es halt auch in einem zweiten Schritt gut abgewickelt wird.

00:13:18: Genau.

00:13:19: So, jetzt reden wir mal von dem Moment, dass es in trockenen Tüchern scheint.

00:13:24: Ja, ja.

00:13:24: Wir haben die Bank, die sagt, hey, wir finanzieren das mit dir, das passt alles soweit.

00:13:28: Wir haben den Markler, der sagt, ja, okay, also von unserer Seite ausspricht nichts dagegen.

00:13:35: Super.

00:13:35: So.

00:13:36: Wie geht es dann weiter und wie kann man es dann auch verbindlich halten?

00:13:40: Dass es auch wirklich verbindlich bleibt, auch auf der anderen Seite.

00:13:43: Also ich sage mal, damit es verbindlich bleibt, sollte man immer einen regelmäßigen Austausch führen, mit den jeweiligen Vertragsbeteiligten oder diejenigen, die da halt mit agieren.

00:13:52: Das wäre halt der Markler, der Verkäufer, die Verkäuferinnen.

00:13:56: Was ich empfehle, was man nicht machen sollte, ist einfach vier Wochen nichts zu sagen und die Leute nicht in der Kommunikation zu halten, sondern auch wenn mal nichts da ist, einfach wöchentlich im Austausch zu bleiben.

00:14:06: Bescheid zu sagen, warum verzögert sich was?

00:14:08: Genau.

00:14:08: Und es ist halt in der aktuellen Zeit halt normal, dass das ein oder andere einfach mal vielleicht ein bisschen länger dauert.

00:14:13: Das heißt nicht, dass es nicht funktioniert.

00:14:15: Es braucht einfach nur ein bisschen mehr Kommunikation.

00:14:17: Also das heißt, auf dem Weg bleibst du im Austausch.

00:14:20: Und dann hast du deine Kreditzusage, dann vorliegen ganz verbindlich, im rechtsverbindlichen Schreiben von der Bank nicht wie die Aussagekraft des Zertifikats in dem Fall.

00:14:28: Und legst das dann quasi den Verkäufer dem Markt davor und dann wird in der Regel der Kaufvertragsentwurf aufgebaut.

00:14:34: Meins mal auch vorher, wenn alle sich das wünschen.

00:14:38: Das war das schon mal Macht.

00:14:40: Aber nur den Entwurf, nicht die Beurkundung des Kaufvertrags.

00:14:44: Da sollte niemand tun, bevor die Kreditzusage nicht verbindlich vorliegt.

00:14:49: Und dann eine verbindliche Kreditzusage kommt halt nicht in zwei Tagen.

00:14:53: Egal, welche Schreiben aus irgendeiner Bank rausgeht, das empfehle ich niemandem.

00:14:56: Es gibt einen Dokument, Das nennt sich Grundschuldbestellungsurkunde und die Empfehlung ist, gerade auf dieses Dokument zu warten, weil das so was von endgültig bestätigt ist, dass das Darlehen halt genehmigt worden ist, dass die Banken nur auswähnt.

00:15:09: Fertiggestellt ist von allem durch unseren Plus seit der Kreditvertrag, in dem Fall der verbindliche.

00:15:13: Der muss dann angenommen werden und dann steht halt das Rechtsgeschäft mit der Bank, wenn ich das so formulieren darf.

00:15:19: Dann ist der Anspruch, was natürlich dann wichtig ist, dass du in der Zeit innerhalb von vierzehn Tagen nach Rücksendung des Kreditvertrages die Beokundung und die Unterschrift vor dem Haus hinlegst.

00:15:30: Was denkst du, warum, Dirk?

00:15:35: Ich hab's bestimmt mal gehabt.

00:15:37: Ja, man muss da höllisch vorsichtig sein, also weil...

00:15:40: Du meinst, weil was anderes im Grundbuch steht als...

00:15:42: Überraschungen im Ablaufprozess, irgendein Recht, was noch auftraucht, ein Erbe, der noch da ist, ein Nachlass, der noch zwischengeschaltet werden muss.

00:15:48: Ich habe all diese Konstrukte schon in der Praxis gehabt.

00:15:51: Das vielleicht in einem zweiten Schritt, bedingt durch die dynamische Situation im Prozess, ein Sachfallauftritt, der früher nicht klar war.

00:15:58: Und den muss man dann natürlich besprechen.

00:16:00: Also ich finde es jetzt persönlich nicht so charmant, dass ich eine negative Bedingung in meinem Kaufvertrag kriege und mir da spontan gezeigt werde.

00:16:05: Als Käufer.

00:16:07: Dann wäre es schön, dass ich keinen Druck habe, weil die Frist meines Kreditvertrages läuft ab.

00:16:11: Und du solltest in der Phase, wo der Kreditvertrag In anfühlen Strichen noch schwebend ist, oder das Angebot formuliert meiner glaube ich richtig, noch schwebend ist, in der Phase unterschreibst du den Kaufvertrag, schickst den Kreditvertrag zurück und dann hast du beides in trockenen Tüchern.

00:16:25: Ja, das ist auch interessant, weil das kann ja manchmal halt die Konstellation, kann ja echt manchmal so sein, dass man gar nichts dafür kann und das hat trotzdem Stress mit seiner Bank gekommen, weil sich das irgendwie in die Länge zieht und weil man auf einmal vielleicht eventuell doch von diesem Kaufvertrag wieder zurücktreten muss, weil da auf einmal irgendwas drin ist, was gar nicht geht.

00:16:41: Richtig.

00:16:41: Und das vorher nicht gesagt wurde.

00:16:42: Deswegen

00:16:43: ist... um nochmal das zu betonen, wie wichtig Betreuung ist.

00:16:47: Unfassbar wichtig.

00:16:48: Also mit einer Direktbank diesen Tanz selber zu gehen, kannst du das machen, aber

00:16:54: wird anstrengend.

00:16:56: Weil ich will nicht sagen, die kümmern sich nicht, die werden sich sicherlich auch kümmern.

00:16:58: Alles gut.

00:16:59: Aber es ist natürlich leichter, wenn nur ein Direktansprechbar ist, wo du auch nochmal durch die Tür laufen kannst, sagen kannst, hier brennt der Baum, weil wenn mir jemand hier morgens reinstiefelt und sagt, wir müssen das Ding lösen, Da glaubt man, da nehm ich mir die Zeit für

00:17:11: ihn.

00:17:11: Ich kenne einen Fall, wo es so war, dass das Haus eigentlich als Privathaus verkauft werden sollte, aber irgendwo als gewerbliches Gebäude drin stand und alles schon in trockenen Tüchern war und dann der Käufer gesagt hat, ey, warte mal, die Nutzung ist ja ganz anders eingetragen.

00:17:26: Absolut.

00:17:27: Oh, sowas zum Beispiel, ne?

00:17:28: Das hat dann irgendwie nie daran gedacht und so und so und dann hast du auf einmal Stress.

00:17:32: Absolut.

00:17:32: Weil dann ist das ganze Ding zum Kippen bringen kann.

00:17:34: Ja,

00:17:34: da gibt es, ich mag mal so zwei Klassiker rausholen.

00:17:37: Also den... Den gewerblichen Kontext mit der Nutzung, das wird glücklicherweise anders, haben die Banken schon immer geprüft und die Genauigkeit steigt von Jahr zu Jahr.

00:17:45: Deswegen kamen wir auch unter anderem, die Mobilienkreditrichtlinie, was ich einfach nur gut finde, dass das Schärfer gebaut wird, dass auch eine gewisse Mindestqualifikation erwartet wird.

00:17:58: Das bedeutet, ein gut qualifizierter Berater würde das sofort sehen, wenn irgendwas nicht passt, weil da steht ja Lager auf dem Grundtriss zum Beispiel.

00:18:05: Das kann man ja lesen, sondern fragt man vielleicht nach.

00:18:09: Es wird sehr sicherlich in der Marktfolge aufblöppen und auf euren Anführungsstrichen gefragt wird, was ist mit dieser Nutzung?

00:18:14: und wenn das nicht passt, wird das Ding sofort abgelehnt.

00:18:17: Das kann ich dir sagen, weil es ist natürlich anders, wenn ich unten jetzt eine Gastro gemeldet habe und will da wohnen und oben ist Wohnraum, dann ist die Bewertungsgrundlage einander und du darfst ja unten streng genommen nicht wohnen.

00:18:27: ist alles trotzdem umsetzbar, machst eine Nutzungsänderung, plant das sauber, geht aber natürlich dann nicht schnell.

00:18:32: Das muss man sagen.

00:18:33: Aber nehmen wir mal so Sachen, die einfach überraschend kommen können.

00:18:38: Also wie zum Beispiel, es gibt dann jemanden, der aus der Erbschaft noch meldet.

00:18:43: Oder zum Beispiel, der Grundschuldbrief im Grundbuch ist verloren gegangen.

00:18:47: Ich weiß.

00:18:49: Ich bin schon zweimal in fünfzehn Jahren untergekommen.

00:18:52: Ist ja egal, egal wer.

00:18:53: Also zweimal untergekommen, dass solche Thematiken auch gelöst werden müssen.

00:18:57: Und wenn du dann mit deiner Bank in einem Austausch bist, wird es wissen, und da sind wir nah dran, dann kannst du natürlich die Verträge auch dementsprechend gestalten, wie zum Beispiel die Bereitstellungsthinsfreie Phase länger zu bauen, dann auf sechs bis zwölf Monate.

00:19:11: Nur man muss halt wachsam sein.

00:19:13: Das ist halt ganz wichtig.

00:19:14: Und miteinander reden.

00:19:15: Auf jeden Fall.

00:19:16: Hundert Prozent.

00:19:17: Okay, und dann ist aber das Entscheidende, die Unterschrift beim Notar.

00:19:20: Vorher ist nichts entscheidend.

00:19:22: Ist richtig.

00:19:23: Richtig.

00:19:24: Richtig verbendlich ist er erst beim Notar.

00:19:25: Im ganzen Prozess noch nicht.

00:19:27: Also egal welchen Vorvertrag oder was du da auch gestaltest, es gibt keine Garantie für den Kauf.

00:19:31: Die Reihenfolge ist natürlich, du klärst erst die Finanzen und die Zusage, dann gehst du zum Notarbeurkundest, dann wird ein Zahlungstermin halt fixiert,

00:19:39: weil ich grad sagen, den Notar ist dann verbendlich, aber dann kann es immer noch so Probleme kommen.

00:19:44: Aber... Selten.

00:19:45: Ich meine, wenn man sich dann zum Notarien setzt und das macht dann jetzt seine Regel auf.

00:19:48: Selten.

00:19:49: Also das ist, ich muss auch sagen, bis heute bei mir glaube ich noch nicht passiert.

00:19:53: Also da war eigentlich auch alles tako.

00:19:54: Weil die sind ja alle froh, dass dann Norddeum funktioniert.

00:19:57: Es gibt ja immer zwei Parteien, die was wollen und die wollen beide das und deswegen haben so beide Interesse daran.

00:20:01: Richtig.

00:20:03: Vom Tempo her kann man sagen, das schnellste, was ich in der Praxis sehe, ist vier bis sechs Wochen nach Unterschrift.

00:20:09: Aktuell sage ich eher, weil die Amtsgerichte auch ihre Zeit brauchen und auch generell die Marktlage aus meiner Sicht momentan so ist, dass es dann vielleicht acht bis zwölf Wochen auch braucht, dass man sich vielleicht damit nicht so sehr stresst.

00:20:19: Also kollidieren natürlich zwei Interessenslagen, weil der Verkäufer möchte möglichst schnell sein Geld haben.

00:20:24: Das verstehe ich auch.

00:20:26: Ich möchte ehrlich gesagt den Fall auch möglichst schnell schließen, damit wir unserem nächsten Kunden helfen können.

00:20:30: Keine Frage.

00:20:32: Und die Käufer wollen in der Regel auch schnell rein, aber du kannst halt Geschwindigkeiten beim Gericht nicht beeinflussen oder Terminierung beim Notar.

00:20:38: Das kannst du nehmen, wie es halt kommt.

00:20:40: Und in dieser Zeit von Kreditvertrag unterschrieben, sowie Kaufvertrag unterschrieben.

00:20:46: bis zur Auszahlung müssen ja auch noch ein paar Sachen passieren.

00:20:49: wie die Eintragungsvormerkung, wie so eine Art Reservierung, sagen wir mal.

00:20:53: Da gibt es einen Zwischenschritt im Grundbuch.

00:20:55: Richtig.

00:20:56: Dann nochmal, dass die Eintragung des Grundfallrechtes für die Bank, das müsste auch vorher noch passieren, und noch diverse Fälligkeitsvoraussetzungen, die noch gebaut werden könnten, die müssen dann auch vorher auch geregelt werden oder Auszahlungsvoraussetzungen.

00:21:08: Da brauchst du auch Luft drin, also muss man sagen.

00:21:11: Da würde ich eher mal sagen, Liebe Kunden und liebe Kundinnen.

00:21:16: oder liebe Kundinnen und liebe Kunden, lasst euch da bitte ein bisschen Zeit.

00:21:19: Du kannst manche Sachen da einfach nicht beeinflussen.

00:21:22: Und der Notar regelt die Folgethemen ab dem Zeitpunkt.

00:21:26: Wichtig ist an der Stelle aber zu wissen, dass in der Regel das Geld nicht automatisch verschickt wird, sondern die Kundschaft kriegt eine Fälligkeitsmitteilung, also wo dann draufsteht, bitte überweist jetzt das Geld, dann hast du sieben,

00:21:36: vierzehn

00:21:36: Tage Zeit.

00:21:37: Und wir machen nichts als Bank, oder ich sag mal Banken machen nichts ohne die Erlaubnis ihrer Kundschaft.

00:21:43: Also das heißt, da gibt es einen Zahlungsauftrag wie einen Überweisungsbeleg,

00:21:47: den

00:21:47: reißt du ein.

00:21:48: Und der Notar muss nicht, glaube ich, noch das bestätigen, dass es gelaufen ist, wirklich, oder?

00:21:52: Ja, das muss im Vorgelegt werden, dass es Beulege gezeigt werden, dass es wirklich gelaufen ist.

00:21:56: Richtig, im Idealfall gibt es halt den Zahlungseingang bestätigt vom Verkäufer einen Notar, dass das abgewickelt ist.

00:22:02: Dann kommt halt eine Übergabe, die in der Regel, und so sollte es auch immer sein, erst nach Kaufpreiszahlung erfolgt, vorher nicht empfehlenswert.

00:22:11: Das sind ja Versicherungsthemen, rein rechtlich gehört es auch noch nicht dir.

00:22:15: Das empfehle ich grundsätzlich nicht.

00:22:19: Also ich empfehle jetzt grundsätzlich.

00:22:20: Ich würde das gerne mal so stehen lassen.

00:22:24: Viele Punkte.

00:22:26: Schöne Chronologie aber, glaube ich, oftmals reibungslos, glaube ich.

00:22:32: Mit dir an der Seite, weil eben das ist relativ banal zu erklären, jemand da ist, der ein bisschen Erfahrung hat.

00:22:40: Und viele Dinge schon vorher singen kann, die passieren können und relativ früh sagen kann, das wird schwierig an dieser Stelle.

00:22:46: Da

00:22:47: mag ich noch eine Sache hinzufügen wollen.

00:22:48: Also wichtig ist halt, dass da alle zusammenarbeiten.

00:22:52: Also das ist, wenn du ein Verkäufer, Markler, Käufer und mich jetzt an der Stelle hast, dass da keine Parteien oder keine Fronten gebaut werden.

00:22:59: Das ist nie in Anführungsstrichen die Bank ist oder der Markler ist.

00:23:03: Also wir haben ja letztendlich in diesem ganzen Prozess alle das gleiche Ziel.

00:23:07: Der Verkäufer möchte sein Geld haben für das Haus.

00:23:09: Der Markler möchte seine Vergütung verdienen, der übrigens auch eine Kotage vom Käufer bekommt, deswegen liebe Käufer.

00:23:17: Der macht natürlich auch eine Arbeit für euch, in dem Fall, man zahlt ja auch in seine Richtung, also er muss ja im Beitrag im Interesse der Handeln, dementsprechend uns unterstützen bei der ganzen Abwicklung.

00:23:27: Der Käufer hat natürlich immer meist einen sehr guten Draht zum Finanzierer und auch ein sehr hohes Vertrauen, weil ... Da erfolgt nun mal auch sehr viel Informationsweitergabe.

00:23:36: Und ich, von meiner Seite immer, wir müssen halt einfach als Team arbeiten.

00:23:38: Wir müssen am Anfang ganz genau wissen, wie ist die Ausgangslage, wie viel Zeit brauchen wir, ist jemand zum Beispiel noch im Urlaub, das müssen wir berücksichtigen, haben wir eine gesonderte Unterlage, das müssen wir berücksichtigen, aber das niemals in der Situation vergessen wird.

00:23:49: Wir haben alle das gleiche Ziel.

00:23:50: Ja.

00:23:51: Und dafür braucht man drumherum etwas Verständnis, wenn zum Beispiel der ein oder andere Punkt ist länger darauf.

00:23:56: Und ich glaube, es ist gut, es von Anfang an zu formulieren, dass alle zusammenarbeiten müssen.

00:24:01: Absolut.

00:24:02: Absolut.

00:24:03: Schön.

00:24:03: Cool.

00:24:04: Ist eigentlich ein richtig schöner Podcast, wenn man sich dafür interessiert, mal das von A bis Z so durchzuhören.

00:24:08: Vielen lieben Dank dir.

00:24:10: Also, glaub ich, ist ideal.

00:24:12: Danke, danke.

00:24:12: Danke dir dafür, dass du uns mal wieder in dein Nähkasten rein gucken lassen hast.

00:24:16: Und was bleibt uns zu sagen?

00:24:19: Bis zum nächsten Mal,

00:24:20: oder?

00:24:20: Bis zum nächsten Mal, ich freu

00:24:27: mich.

00:24:28: Ciao.

00:24:30: Ciao, ciao.

00:24:32: Um keine Episode zu verpassen, weitere Infos rund ums Thema Baufinanzierung finden Sie in den Show-Notes.